(조세금융신문=고승주 기자) 정부 2026년 세제개편안에 따라 종합부동산세가 비과세 또는 완화되는 1세대 1주택자 비중이 전체의 81.6%에 달한다는 분석이 나왔다.

이종석 나라살림연구소 자문위원은 12일 이러한 내용의 2026년 세제개편 종부세 세율?과세표준 개편 효과 분석 보고서를 내놓으며, 이번 개편으로 1조7373억원의 세수 증가 효과가 있다고 전했다.

이 자문위원은 2025년 종합부동산세 국세통계를 이용해, 2026년 세제개편을 통해 주체별 종부세 부담 변화를 분석했다.

정부는 2026년 세제개편안을 통해 실거주 1주택 종부세 기본공제를 12억에서 14억으로 늘리고, 비거주시에는 9억원을 공제하는 안을 발표했다. 나머지 다주택자는 기본 4억원에 나머지 5억원에 전체 보유주택 가액 중 거주주택 가액 비중만큼 더한 금액으로 공제액을 조정하는 내용도 담았다.

또한, 1세대1주택자 세액공제 한도를 신설하고, 세부담 상한비율을 150%에서 200%로 상향조정해 초고가주택 보유자가 한도 없는 공제를 받는 것을 방지했다.

정부는 시가 30억 이하 1세대 1주택 실거주자에 대해선 감세효과가 있다고 내다봤다.

이에 따라 이 자문위원은 2025년도 종합부동산세 국세통계 자료를 토대로 실제 감세효과를 적용받는 사람 수와 나머지 종부세 대상자들의 2028년도 세금부담 예상 증가액수를 계산했다.

단, 보유 공제를 거주 공제로 전환, 세액공제한도, 세부담 상한비율은 자료 한계로 분석 대상에서 제외했다.

분석 결과, 2025년 기준 1세대 1주택 종부세 부과대상자 15만2654명 중 3만6490명은 종부세 대상에서 제외되고, 과세표준 7억 이하자(공시가격 22.8억 이하)까지 종부세가 감소할 겻으로 나타났다.

종부세 완화 대상자는 12만4648명으로 전체의 81.6%이었으며, 1인당 평균 종부세 감소 예상액수은 42만원으로 관측됐다.

반면, 고가주택에서 거주하는 2만8006명(18.4%)은 종부세가 증가하는데, 공정시장가액비율 10%p 인상 및 세율 인상에 따라 이들이 부담하는 종부세가 현행보다 1489억원, 1인 평균 종부세 예상 증가액수는 532만원으로 예상됐다.

1~2주택 개인은 2028년에는 현재보다 4720억원, 1인당 평균 종부세 예상 증가액수는 180만원으로 분석됐다.

이 자문위원은 3주택 이상 다주택자는 총 2750억원, 1인당 411만의 세금 부담이 증가할 것으로 예측했는데, 이 부문은 이미 기본공제를 적게 받기에, 증가요인 대부분은 공정시장가액비율 10%p 확대에 따른 효과라고 설명했다.

법인 주택 종부세의 경우 2주택 이하 법인은 총 2472억원, 법인 1곳 당 예상 증가액수는 493만원으로 나타났으며, 3주택 이상 법인은 총 1158억원, 법인 1곳 당 1703만원의 세금 부담이 발생할 것으로 내다봤다.

종합합산토지 종부세의 경우 2025년 기준 전체 대상자 9만9742명(개인?법인 합산) 중 과세표준 45억(공시가격 50억 원) 초과 구간에 있는 3556명의 세금 부담이 총 5309억원, 1인당(법인당) 평균 1억49000만원의 종부세 증가가 예상된다고 덧붙였다.

이 자문위원은 이번 개편으로 인해 보유가액이 큰 법인의 유효세율 증가폭이 더 클 것이라며, 유효세율이 2주택 이하 법인 1.88%p, 3주택 이상 법인 1.00%p, 3주택 이상 개인 다주택자 0.27%p, 1~2주택자 0.13%p, 1세대 1주택자의 경우 0.03%p 정도 각각 늘어날 것이라고 설명했다.

이 자문위원은 “이번 종부세 개편안은 세율, 기본공제, 공정시장가액비율 등 주요 내용에서 종부세를 강화하는 방향으로 개편안이 마련됐다”라며 “세율은 과세대상자별 차이를 없애고 일원화하는 방향으로 개편되지만, 공정시장가액비율과 기본공제는 과세대상자별 세분화·차등화하는 방향으로 개편안이 마련돼 과세대상자별 과세체계를 더욱 복잡하게 만들었다”고 평가했다.

이어 각기 다른 공정시장가액비율을 적용하는 개편안은 재검토하고, 현재 토지에 대한 공정시장가액비율이 100%임을 감안하여 주택에 대한 공정시장가액비율도 보다 강화하는 방향으로 단일안을 만들 것을 제안했다.

또한, 1세대 1주택자의 상당수가 주택가치 상승에도 불구하고 종부세 과세대상자에서 제외되거나 종부세 부담이 감소할 가능성이 있으므로 1세대 1주택자에 대한 과세기준 및 기본공제 확대는 신중할 필요가 있다고 전했다.

개인의 주택종부세율은 0.5~5%의 7단계 누진세율로 지나치게 복잡하고 각 세율 간 변별력도 크지 않다면서, 개인에 대한 주택 종부세율을 보다 단순화할 필요가 있다고 조언했다.

◇ 1주택?실거주 세금 빼주려다 논쟁 자초

이상민 나라살림연구소 수석연구위원은 지난 6일 ‘2026 세제개편안: 제한된 진전, 복잡해진 조세체계’ 보고서를 통해 이러한 현상을 지적한 바 있다.

주택 수 과세를 가액 기준으로 애써 변경했음에도 1세대 1주택 실거주자에게 차별적 특혜를 주기 위해 거주?비거주 차등공제를 두다 보니 종부세 체계가 지나치게 복잡해지고, 정무적 판단이 가미되었다는 것이다.

이러한 판단은 종부세 대원칙은 일정 이상 고가주택에 물리는 세금이지만, 같은 고가주택이라도 1주택 실거주자는 중산층이라고 프레임을 씌워 혜택을 주려는 데에서 출발한다.

시가 26억 정도 되면, 전국 상위 1%, 서울 내에서 상위 20%에 해당하는 초고가주택이지만, 자녀 학군을 위해 용산?강남3구 등에서 국민평형(전용면적 84㎡) 주택을 매입해 실거주한 학부모들의 반발을 고려하면, 이들의 종부세 부담을 늘리는 건 정치적으로 부담이 될 수 있다.

거주, 비거주 요건으로 공제 차등을 둔 건, 자녀 학군이나 직장 문제로 용산?강남권 주택을 매입하는 건 인정하지만, 지방 또는 서울 전세를 살면서 투자목적으로 집을 갈아타는 갭투자를 차단하려는 것으로 보인다.

정부 세제개편안 가운데 1세대 1주택 양도세 장특공제 개편을 보면 보유 및 거주 이원화 공제체제를 거주로 일원화한 건 명확히 갭투자 차단 의도가 있는 것으로 풀이된다.

◇ 1주택 실거주 부부공동명의, 여전히 1인 명의보다 유리

언론에선 이러한 혜택을 부각하기 보다는 공동명의 주택 소유자들이 손해를 볼 수 있다는 등 부작용에 집중하고 있다. 부작용 지적을 통해 종부세법안 완화를 요구하기 위한 수단으로 풀이된다.

우선 이번 개편이 고가 주택 부부 공동명의 실거주자들에게 큰 부담으로 작용한다고 보기는 어렵다.

공동명의 주택 소유자들은 기존 1인 명의자(기본공제 12억)에 비해 기본공제를 부부 공동명의의 경우 9억+9억 총 18억원의 차별적 혜택을 보고 있었는데, 2026 세제개편안에서는 공시가격 18억 초과 실거주 공동명의자들에 대해 공정시장가액비율 10%p 상향으로 인한 부담이 늘어나는 것은 사실이다.

하지만 2026 세제개편이 이뤄진다고 해도 부부 공동명의 실거주자가 1인 명의자(14억)보다 4억의 추가공제를 받는다는 것은 변하지 않는다.

공시가격 18억(공동명의 실거주 비과세 구간) 정도면, 시가로 26억~30억으로 강남권 국민평형(전용면적 84㎡) 주택인데, 1인 명의자는 약간이라도 세금을 부담하게 되는데, 부부 공동명의는 한 푼의 세금도 내지 않는다.

2026 세제개편이 원안대로 가결된다고 해도 대부분의 1주택 부부 공동명의 실거주자의 부담은 크지 않을 전망이다.

부동산 계산기 업체 ‘세꼼이’ 분석에 따르면, 1인명의자보다 10% 공정시장가액비율 인상이 된다고 해도 공시가격 40억까지도 1인 명의자보다 차별적 혜택을 받는다.

주택 종부세 통계에서 공시가격 30억 초과자는 1~2주택 778명밖에 안 된다. 공시가격 40억 정도면 시가가 60억 정도 된다.

언론에서 제기하는 또다른 부당한 경우는 비거주 1주택 공동명의인데, 비거주도 거주와 동일한 세법 적용을 받으려면, 거주와 동일한 혜택을 주든지, 아니면 거주자도 비거주자만큼만 공제를 받아야 한다.

현 정부가 비거주를 거주처럼 우대할 수 없고, 동시에 비거주 혜택을 늘릴 수 없다는 것을 지렛대로 거주 판단 예외요건을 넓히려는 셈법으로 이해되는데, 주요 매체를 확인한 결과 비거주를 거주만큼 우대하여야 한다는 구체적이고 객관적인 근거를 보도한 매체는 확인되지 않는다.

정부는 이번 세제개편에서 주택 보유세와 양도세 개편 방법을 거주 강화로 하고, 갭투자 지양임을 명확히 하였기에 추후 국회에서 이를 두고 어떻게 논의될지 향방이 주목된다.

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