(조세금융신문=이정욱 기자) 정부의 부동산 세제개편안을 둘러싸고 열린 서울시 공개토론회에서 "실거주를 유도하는 정책이 오히려 전월세 시장을 불안하게 만들 수 있다"는 우려가 잇따랐다.

참석자들은 비거주 주택 보유자의 세 부담을 높여 실거주와 매도를 유도하면 기존 임대주택이 시장에서 줄어들 수 있고, 임대를 유지하더라도 늘어난 부담이 임대료로 전가될 가능성이 있다고 주장했다. 토론회에서는 세 부담을 높이는 정책보다 민간임대 활성화와 주택공급 확대를 병행해야 한다는 의견도 잇따랐다.

서울시는 6일 서울시청에서 '부동산 정상화 시민 대토론회'를 열고 정부 세제개편 이후 시장 영향과 전월세 시장 변화, 주택공급 방안 등을 논의했다. 이날 토론회에는 부동산 전문가와 공인중개사, 민간임대사업자, 청년, 시민 등이 참석해 정책 시행 이후 시장이 체감하는 변화와 향후 대응 방향을 놓고 의견을 나눴다.

◇ "결국 세입자가 부담"...토론회서 공통으로 나온 우려

토론회에서 가장 많이 나온 화두는 '세입자 부담'이었다.

참석자들은 직업과 이해관계는 달랐지만 실거주 유도 정책이 기존 임대주택 감소로 이어질 수 있다는 점에는 공통된 문제의식을 보였다. 집주인이 직접 거주할 경우 해당 주택이 임대시장에서는 빠질 수 있고, 임대를 유지하더라도 세 부담이 임대료에 반영될 가능성이 있다는 것이다. 결국 정책의 부담이 임차인에게 집중될 수 있다는 논리다.

민간임대사업자는 공공임대만으로는 서울의 임대수요를 감당하기 어렵다며 민간 임대주택이 담당하는 역할을 정책 설계에 함께 고려해야 한다고 주장했다. 규제가 강화돼 민간 임대주택 공급이 위축되면 전월세 물량 감소와 임대료 상승으로 이어질 수 있다는 설명이다.

전문가들도 비슷한 문제를 제기했다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 보유세 강화와 실거주 유도 정책이 동시에 추진될 경우 정책 간 충돌이 발생할 수 있다고 진단했다. 특히 서울은 가구 증가 속도가 주택 공급을 웃도는 구조인 만큼 공급 확대 없이 세제만으로 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다고 분석했다.

◇ "전월세 물건 이미 부족"...현장서 체감하는 공급 위축

토론회에서는 이러한 우려가 단순한 전망이 아니라 이미 현장에서 체감되고 있다는 증언도 이어졌다.

서울에서 중개업을 하는 한 공인중개사는 최근 전월세 매물이 크게 줄었다며 과거 전월세 거래 비중이 높았던 시장이 최근에는 매매 중심으로 바뀌고 있다고 말했다. 그는 전월세 물량이 줄어들면 임차 수요가 매매시장으로 이동하고, 이는 다시 집값 상승 압력을 키울 수 있다고 우려했다.

청년 참석자는 서울에서 전세를 구하는 과정에서 원하는 조건의 매물을 찾기 어려워 결국 월세를 선택했다고 소개했다. 집주인의 실거주가 늘어나면 기존 세입자의 주거 불안도 더욱 커질 수 있다는 우려도 함께 전했다.

출산을 앞둔 신혼부부 사례도 소개됐다. 한 참석자는 세제개편 발표 이후 집주인이 주택을 매도하기로 하면서 출산을 앞둔 신혼부부가 예상치 못한 이사를 준비해야 하는 상황에 놓였다고 전했다.

이처럼 참석자들은 정책의 목적이 실거주 확대에 있더라도 시장에서는 임대주택 감소와 전월세 불안으로 이어질 수 있다는 점을 우려했다.

◇ 오세훈 "공급이 해법"...민간임대 활성화·정비사업 확대 주문

토론회에서 제기된 우려에 대해 오세훈 서울시장은 공급 확대가 근본적인 해법이라고 강조했다.

오 시장은 중앙정부의 공급 정책과 세제 정책이 서로 엇박자를 내고 있다고 지적했다. 전월세 문제를 해결하려면 민간임대사업자가 시장에 더 많이 참여할 수 있도록 세제와 금융 측면의 인센티브를 확대해야 하지만, 현재 정책은 오히려 공급을 위축시키는 방향으로 작동하고 있다는 것이다.

또 재개발·재건축 과정에서 발생하는 이주수요만을 이유로 정비사업을 늦추는 것은 장기적으로 공급 부족을 심화시킬 수 있다며, 공급 확대 기조는 유지돼야 한다고 주장했다. 정비사업에 따른 부작용은 사업 시기 조정 등을 통해 관리할 문제이지, 공급 자체를 늦출 이유는 아니라는 설명이다.

오 시장은 정부가 예고한 추가 공급대책에 대해서는 협력할 부분은 협력하되 서울시가 가진 현장 경험과 의견을 적극 전달하겠다고 밝혔다. 이어 민간임대 활성화와 정비사업을 통한 공급 확대가 전월세 시장 안정을 위한 현실적인 해법이라고 강조했다.

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