(조세금융신문=김휘도 기자) 공유자 소유의 건물에서 공유자 중 1인이 임대차계약의 해지와 임차인에 대한 인도를 구하려 할 때, 이를 지분 과반수로 결정해야 하는 관리행위로 볼 것인지, 각 공유자가 단독으로 할 수 있는 보존행위로 볼 것인지를 두고 실무에서 다툼이 빈번하게 발생하고 있다.

두 행위의 구별은 소송의 적법 요건에 직결되는 만큼 정확한 법리 이해가 필수적이다.

이에대해 엄정숙 변호사는 "관리행위와 보존행위의 구별 기준은 민법 제265조에 명확히 규정되어 있지만, 실제 사안에서는 하나의 행위가 두 성격을 동시에 띠는 경우가 많아 혼동이 생긴다"고 밝혔다.

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정하고 있다.

관리행위란 공유물을 그 경제적 용도에 따라 이용하거나 개량하는 행위를 말한다.

대법원은 공유물을 타인에게 임대하는 행위와 그 임대차계약을 해지하는 행위가 모두 관리행위에 해당한다고 판시하고 있다(대법원 2016다245562 판결, 2010다37905 판결). 따라서 공유건물의 임대차를 해지하려면 원칙적으로 지분의 과반수에 의한 결정이 필요하다.

반면, 보존행위는 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위한 사실적·법률적 행위다.

엄 변호사는 "불법점유자를 상대로 한 방해배제나 인도청구가 대표적인 보존행위"라며 "보존행위는 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되기 때문에 각자 단독으로 할 수 있도록 한 것"이라고 설명했다.

문제는 공유건물의 임차인에 대한 인도청구가 어디에 해당하느냐다.

임대차계약의 해지 자체는 관리행위이므로 과반수 지분이 필요하지만, 해지 후 권원 없이 점유하는 임차인에 대한 인도청구는 보존행위로서 각 공유자가 단독으로 할 수 있다.

엄 변호사는 "임대차 해지와 인도청구를 하나로 묶어 볼 것이 아니라, 해지의 적법성과 인도청구의 성격을 분리해서 판단해야 한다"고 강조했다.

다만 2020년 대법원 전원합의체 판결(2018다287522)은 소수지분권자 간 인도청구에 관한 기존 법리를 일부 변경했다.

소수지분권자가 공유물을 독점 점유하는 다른 소수지분권자를 상대로 인도를 청구할 수는 없고, 방해배제나 공동 점유 방해 금지 등만 청구할 수 있다고 판시한 것이다.

엄 변호사는 "이 판결 이후 소수지분권자의 보존행위 범위가 축소되었다는 점을 반드시 유의해야 한다"며 "다만 보존행위의 결과가 다른 공유자의 이익에 어긋나지 않는 한 여전히 단독 행사가 가능하다"고 말했다.

엄 변호사는 "공유건물에서 임차인을 상대로 인도소송을 제기하려는 공유자는 먼저 해지 권한이 자신에게 있는지, 즉 과반수 지분을 확보했는지를 확인해야 한다"며 "해지 없이 보존행위만으로 인도를 구하려면 임차인의 점유가 불법점유에 해당하는지 여부가 관건이 된다"고 조언했다.

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