(조세금융신문=이정욱 기자) 최근 서울 아파트 시장이 상승폭 둔화 흐름을 보이며 ‘관망 장세’로 접어든 것 아니냐는 분석이 나오고 있지만, 현장에서는 전혀 다른 해석이 나온다. 부동산 통계가 실제 거래보다 일정 시차를 두고 반영되는 특성상, 현재 지표는 이미 지나간 가격 흐름을 보여주는 ‘후행 지표’에 가깝다는 것이다.

한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주(23일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.03%, 서울은 0.06% 상승했다. 상승세는 유지됐지만 직전 대비 흐름이 크게 강해지지 않으면서 시장에서는 ‘상승 둔화’ 또는 ‘숨 고르기’라는 평가가 나온다.

하지만 시장 해석은 엇갈린다. 단순한 둔화가 아니라, 이미 끝난 하락 국면이 통계에 늦게 반영되고 있다는 진단이다.

김인만 부동산경제연구소장은 “부동산원 지표는 계약과 신고 간 시차를 고려하면 ‘백미러를 보고 운전하는 것과 같다’”며 “현재 통계에 나타나는 흐름은 이미 지나간 하락 구간을 뒤늦게 반영한 것”이라고 말했다.

그는 이어 “최근 가격 조정은 추세 하락이 아니라 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 세금을 피하기 위해 나온 매물이 만든 일시적 현상”이라며 “세금을 회피할 수 있는 가격 수준까지만 조정이 이뤄졌고, 그 물량은 이미 2주 전 대부분 소진됐다”고 설명했다.

즉, 가격이 내려간 것이 아니라 정책 이벤트로 인해 일시적으로 형성된 ‘조정 구간’이 통계에 뒤늦게 잡히고 있다는 의미다.

실제 지역별 흐름을 보면 시장의 중심축이 이동하는 모습이 뚜렷하다. 강남권은 일부 고가 단지를 중심으로 약세가 이어진 반면, 노원·성북·은평 등 중저가 지역은 상승세를 유지하고 있다.

이는 가격대별로 시장이 분리되고 있다는 신호로 해석된다. 김 소장은 “15억 원 이하 구간은 정부 규제 영향이 제한적인 데다, 신생아 특례대출이나 생애최초 주택구입 지원 등 정책 금융 수요가 집중되는 구간”이라며 “실수요가 움직이는 시장이 먼저 반등 신호를 보이고 있다”고 분석했다.

전세 시장 역시 같은 흐름을 뒷받침한다. 같은 기간 전국 전세가격은 0.10%, 서울은 0.15% 상승하며 매매보다 빠른 상승 속도를 보였다.

임차 수요가 유지되는 가운데 매수 전환이 지연되면서, 수요가 전세로 쏠리는 구조가 강화되고 있다는 의미다.

이에 대해 김 소장은 “수요는 줄지 않았는데 매매로 전환되지 못하고 전세에 머물러 있는 상황”이라며 “전세 가격이 시장의 하방을 지지하는 역할을 하고 있고, 이 흐름이 이어질 경우 매매로 다시 연결될 가능성이 있다”고 내다봤다.

정책에 대한 시장 반응도 이전과 달라졌다는 평가다. 김 소장은 “시장에서는 정책 방향이 현실과 괴리돼 있다는 인식이 커지고 있다”며 “규제가 반복되면서 오히려 시장 반응은 둔감해졌고, 정책 영향력도 점차 약해지는 모습”이라고 지적했다.

결국 현재 시장은 ‘하락’이 아니라 정책과 시장 간 괴리 속에서 나타난 일시적 가격 왜곡 구간이라는 해석이다.

급매물 소진 이후 수급이 정상화되면서, 시장은 이미 다음 국면으로 이동하고 있다는 분석이다.

전문가들은 향후 시장 흐름이 전세 상승과 중저가 매수세에 의해 좌우될 가능성이 크다고 보고 있다. 겉으로는 상승세가 둔화된 것처럼 보이지만, 실제로는 하락 국면을 벗어난 이후의 ‘초기 반등 구간’일 수 있다는 평가다.

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