(조세금융신문=이정욱 기자) 이루미건설이 수도권 공동주택 유지보수 공사를 잇따라 수주하면서, 그동안 당연하게 여겨졌던 아파트 유지보수 시장의 구조가 다시 조명되고 있다.

외벽 도장이나 방수, 주차장 바닥 보수와 같은 유지보수 공사는 종합건설사도 수행이 가능하지만, 실제 현장에서는 전문건설업체 중심으로 수주가 이뤄지는 경우가 많은 구조로 운영되고 있기 때문이다.

◇ “관리의 종합 vs 시공의 전문”…수익구조가 가른 유지보수 분업

건설업은 크게 종합건설업과 전문건설업으로 나뉜다. 종합건설사는 공사를 총괄·관리하는 역할을 맡고, 도장·방수 등 세부 공정은 전문건설업체가 담당하는 구조다.

유지보수 공사 역시 이 같은 구분이 적용되는 영역이라는 것이 업계의 통설이다. 종합건설사도 수행은 가능하지만, 도장·방수 등 전문건설업 면허 영역에 해당하는 경우가 많아 별도 요건과 공정 관리 부담이 따르기 때문이라는 설명이다.

여기에 사업 구조 차이도 영향을 미친다. 종합건설사가 신축이나 정비사업 등 대규모 프로젝트 중심으로 수익을 창출하는 반면, 유지보수 공사는 상대적으로 소규모 공사가 반복되는 형태라는 것. 

업계에서는 이러한 면허 체계와 수익 구조 차이로 인해 유지보수 공사가 자연스럽게 전문업체 중심으로 형성됐다고 보고 있다.

◇ ‘원인 진단’이 성패 가른다…반복 하자 막는 전문업체의 노하우

유지보수 공사가 전문 영역으로 분리된 배경에는 ‘반복 하자’라는 구조적 문제가 자리 잡고 있다.

외벽 균열이나 누수와 같은 하자는 단순 보수로 접근할 경우 동일 문제가 반복되는 경우가 많다. 초기 시공 과정에서 발생한 구조적 문제나 열화 원인을 정확히 짚지 못한 채 표면 보수에 그칠 경우, 일정 시간이 지난 뒤 동일 부위에서 하자가 재발하는 구조가 반복되기 때문이다.

이로 인해 유지보수 공사는 단순 시공이 아닌 원인 분석과 공법 설계가 결합된 영역으로 성격이 바뀌고 있다는 분석이 나온다. 균열 진행성, 구조적 하중, 수분 유입 경로 등을 종합적으로 판단해야 하며, 이에 따라 공법과 자재 선택도 달라진다.

업계에서는 이러한 특성 때문에 유지보수 공사가 단순 인력 중심 작업이 아닌, 경험과 데이터가 축적된 전문업체 중심으로 재편되는 흐름이 이어지고 있다고 보고 있다.

다만 이러한 분업 구조가 효율성을 높이는 동시에 하자 발생 시 책임 주체가 분산될 수 있다는 지적도 제기된다.

◇ 이루미건설, 수도권서 5건 착공…브랜드 단지 선택 받은 이유

이 같은 구조는 최근 이루미건설의 수주 흐름에서도 확인된다.

이루미건설은 지난해 12월 29일부터 올해 3월 초까지 약 65일 동안 부개역푸르지오, 래미안안양메가트리아, 월계센트럴아이파크 등 수도권 주요 공동주택 단지에서 총 5건의 유지보수 공사를 착공했다.

공사 유형은 외벽 균열 보수 및 재도장, 지하주차장 바닥 우레탄, 옥상 방수 등 공용부 유지보수가 대부분으로, 입주민 생활과 직결된 하자 보수에 집중돼 있다.

이는 브랜드 단지일수록 유지보수의 품질과 전문성을 중시하는 경향이 강화되고 있음을 보여주는 대목이다.

업계에서는 이루미건설 사례를 두고 전문업체 중심으로 유지보수 시장이 작동하는 단면을 보여주는 사례로 보고 있다.

유지보수 공사 시장은 단기간 급격히 확대됐다기보다, 기존 구조가 유지되는 가운데 전문업체 중심 수주 흐름이 이어지는 형태에 가깝다는 평가다.

업계 관계자는 “종합건설사도 유지보수 공사를 수행할 수는 있지만, 면허 체계와 사업 구조상 전문업체가 맡는 경우가 일반적”이라며 “공사 규모와 성격이 다른 만큼 역할이 자연스럽게 나뉘는 구조”라고 설명했다.

노후 공동주택 비중이 점차 높아지는 가운데, 유지보수 공사는 단순한 하자 보수를 넘어 자산 가치를 유지·관리하는 전문 서비스 영역으로 자리 잡을 것이라는 전망도 나온다.

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