(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 우리 사회는 ‘전세사기’라는 심각한 사회적 재난에 직면해 있다. 서민들의 소중한 보금자리와 전 재산을 앗아가는 전세사기 범죄는 단순한 재산 범죄를 넘어 한 개인과 가정의 삶을 송두리째 파괴하는 악질적인 범죄이다.

이번 글에서는 전세사기의 유형과 법적 쟁점을 분석하고, 피해자들이 실질적인 구제를 받을 수 있는 법적 대응 방안을 제시하고자 한다.

사기죄의 기망행위와 고의

전세사기는 형법상 ‘사기죄’에 해당할 수 있다. 사기죄가 성립하기 위해서는 가해자가 피해자를 속이려는 ‘기망행위’와 이를 통해 재산상 이익을 얻으려는 ‘편취의 범의’가 인정되어야 한다.

기망행위란 거래 관계에서 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 행위를 의미한다. 가령 선순위 권리관계에 대한 허위 고지, 중요 사실의 묵비, 임대인의 보증금 반환 능력 및 의사 부재 등에 대한 기망 등이다.

임대차 목적물에 선순위 근저당권이 설정되어 있거나, 다른 임차인들의 보증금이 주택 가액에 육박하여 사실상 ‘깡통전세’인 상황임에도 불구하고 “안전하다”, “선순위 보증금이 적다”고 속여 계약을 체결한 경우 사기죄가 성립할 수 있다.

특히 다가구주택의 경우 임차인이 다른 호실의 보증금 내역을 알기 어렵다는 점을 악용하여, 건물 전체의 담보가치를 초과하는 전세 계약을 동시다발적으로 체결하는 행위는 명백한 기망행위에 해당한다.

또한 임대차 목적물이 ‘방 쪼개기’와 같은 불법 건축물이어서 주택임대차보호법상 대항력 확보가 어렵거나, 경매 시 보증금 회수가 불투명해지는 등 법적 지위가 불안정해질 수 있는 중요한 사실을 알리지 않은 경우에도 부작위에 의한 기망행위가 인정될 수 있다.

가장 많이 일어나는 형태로, 계약 체결 당시부터 임대인이 별다른 재산 없이 다수의 주택을 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 취득하여 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는 상태라면, 이러한 사실을 숨기고 계약을 체결한 것 자체가 기망행위가 될 수 있다.

편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상, 범행 전후의 재력, 환경, 범행 내용, 거래 이행 과정 등 객관적인 사정을 종합하여 판단한다.

법원은 조직적인 전세사기 범죄에서 명의를 빌려준 ‘바지 임대인’이나 범행에 가담한 공인중개사 등에게도 미필적 고의를 인정하여 사기죄의 공범 또는 방조범으로 처벌하고 있다.

피해자 구제를 위한 법적 절차

2023년 6월부터 시행된 전세사기피해자법은 피해자들에게 경·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 주거 안정을 도모하는 것을 목적으로 한다.

법의 지원을 받기 위해서는 먼저 법에서 정한 요건을 갖추어 ‘전세사기피해자’로 인정을 받아야 한다. 주민등록과 확정일자를 갖추어야 하고, 보증금이 원칙적으로 5억원 이하여야 하며, 보증금 반환 보증으로 전액 반환이 가능하거나 주택임대차보호법상 최우선변제가 가능한 범위에서는 법상 전세사기피해자에서 제외된다.

피해자로 결정받고자 하는 임차인은 임대차계약서, 주민등록표 초본 등 관련 서류를 첨부하여 관할 시·도지사에게 전세사기피해자 결정을 신청해야 한다. 접수된 신청은 국토교통부 조사를 거쳐 전세사기피해지원위원회의 심의·의결로 최종 결정된다.

전세사기피해자로 인정되면 거주 중인 주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우, 법원에 해당 절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있다. 또한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 해당 주택을 우선적으로 매수할 수 있는 ‘우선매수권’이 부여된다. 그리고 법은 피해자에게 저금리 대환 대출, 긴급 주거 지원 등의 금융 및 주거 지원을 제공하기도 한다.

전세사기피해자법에 따른 지원과 별개로 피해자는 임대인, 기망행위에 가담한 공인중개사 등을 상대로 공동불법행위 책임을 물어 보증금 반환 및 손해배상을 청구하는 민사소송을 제기할 수 있다.

리스크 및 실무상 체크 포인트

사기죄의 ‘기망행위’와 ‘편취의 범의’를 입증하는 것은 쉽지 않다. 임대차 계약 당시의 대화 녹음, 문자 메시지, 공인중개사의 설명 내용 등 객관적인 증거를 최대한 확보하는 것이 중요하다. 또한 전세사기 피해를 인지한 즉시 형사 고소와 함께 보증금 반환 청구 소송, 부동산 가압류 등 민사상 보전 조치를 신속하게 진행하여야 한다.

마음먹고 사기치는 경우 등기부등본까지 위조하는 경우도 있으니, 계약 전 반드시 등기부등본을 ‘직접’ 발급받아 선순위 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계를 확인해야 한다. 잔금일(전입일)에 근저당권을 설정해서 대항력 순위에서 밀리게 하는 편법을 쓰는 경우도 있으니, 전입신고한 당일 저녁에도 등기부를 발급받아 볼 필요가 있다.

또한 임대인의 미납 국세·지방세는 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로, 임대인의 동의를 얻어 세금 완납 증명원을 확인하는 것이 안전하다. 통상 공인중개사의 기본적인 역할로 여겨지지만, 직접 챙기는 것이 중요하다. 마지막으로 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 비교적 가장 확실한 예방책으로 볼 수 있겠다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

o 사법연수원 제45기 수료
o 사법시험 제55회 합격
o 성균관대학교 법학과 졸업

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