(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 한동안 외면당했던 오피스텔의 인기가 최근 들어 높아지고 있다. 물론 이러한 인기 배경에는 여러 가지 이유가 있다.

가장 큰 이유가 아파트에 규제가 몰린 탓인데, 최근에 나타난 오피스텔 시장의 회복이 과연 일시적 현상일지 아니면 지속될지에 부분에 관심이 쏠리고 있다.

최근 오피스텔 종합 분석

◆ 한동안 외면받던 오피스텔이 왜 떠오르는 걸까?

여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하고 있다. 우선 수도권 아파트에 대한 규제가 강력해지는 반면 오피스텔은 여기에서 비껴나고 있다는 점이다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법 적용 대상이라 비주택인 ‘준주택’으로 분류된다. 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용되며, 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대도 가능하다.

높아지는 임대수익률도 한몫하고 있다. 집주인이 오피스텔에 살지 않더라도 적절한 수익을 낼 수 있어 투자 포트폴리오에 넣는 사람들이 많아진다는 이야기다.

한국부동산원 집계 결과 2025년 11월 기준 오피스텔 수익률은 5.64%를 기록하며 2018년 1월 조사 이후 최고치를 기록했다. 금리지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 11월 2.46%였기에, 오피스텔 수익률은 두 배 이상이 된다고 보면 되겠다.

KB부동산의 집계를 봐도 수도권 오피스텔 임대수익률은 2021년 11월 4.58%, 2022년 11월 4.70%, 2023년 11월 4.93%, 지난해 11월 5.11% 등으로 장기적으로 오르고 있다.

1인 가구가 가파르게 늘어난다는 점도 투자자들을 이끄는 것으로 보인다. 소형 평수가 많고 주로 가전제품이나 가구가 ‘빌트인(built-in)’돼 있는 형태라 1인 가구에 적합할 수 있다고 평가된다.

최근 국가데이터처(옛 통계청)가 낸 ‘2025 통계로 보는 1인 가구’를 보면, 지난해 1인 가구는 804만5,000가구로 2021년 700만 명대(716만6,000명)를 돌파한 이래 3년 만에 800만 명 선도 넘어섰다.

주거용 부동산 시장에 큰손인 2030 젊은 세대는 ‘아파트보다는 못하지만 살 만한 집’으로 받아들이는 분위기다. 실제 오피스텔은 정부가 바닥 난방과 발코니 설치를 허용하고 커뮤니티 시설까지 들어서면서 기능적으로 아파트와 유사해졌다.

◆ 대형은 매매 활발·소형은 임대 수요 강세

최근 오피스텔 시장에서 나타난 뚜렷한 현상은 대형은 매매, 소형은 임대 선호가 강세를 보이고 있다는 점이다.

규제 완화와 아파트 대체 수요로 대형 주거용 오피스텔 매매가 상승세를 보이는 반면, 소형 오피스텔은 월세 시장 활성화가 특징이다.

대형은 실거주 목적의 자본수익률을, 소형은 높은 임대수익률을 추구하며, 특히 바닥 난방 규제 폐지로 대형 평형대 주거용 오피스텔의 매력도가 높아졌다고 분석된다.

◆ 그렇다면 어떤 매물이 투자가치 있을까?

오피스텔 수익률이 좋은 건 알겠지만, 실제 매매를 고려한다면 어떤 물건을 골라야 할지 막막하기만 하다.

다수 전문가들은 오피스텔은 장점도 있지만 변수가 많은 투자인 만큼 ‘입지’를 매우 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언한다.

아파트 매매와 달리 학군은 비교적 고려 비중을 낮춰도 되지만, 직주근접형 역세권, 특히 ‘직장인들이 몰리는’ 지역을 눈여겨봐야 한다는 게 공통 조언이다.

꼭 서울만이 답은 아닐 수 있다. 부동산원은 2025년 11월 오피스텔 수익률의 경우 서울이 4.99%, 인천이 6.30%, 경기가 5.78%라고 집계했다. 다만 유의점은 매매가격지수의 경우 인천은 같은 달 기준 -3.33%, 경기는 -1.31%로 하락했다는 점이다.

서울 외 지역의 경우 매매가 변동 폭과 임대수익률을 면밀하게 계산해 접근해야 한다는 이야기다.

◆ 주의점, 리스크 큰 만큼 숨은 요소 신중히 따져봐야

좋은 물건을 찾았다면 더 오랜 시간을 들여 판단해봐야 할 것이 오피스텔 투자의 위험요소다.

우선 세금 등 여러 비용을 따져봐야 한다. 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다.

또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 ‘주택 수 제외’를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 한다.

즉, 1주택자가 규제지역에 ‘주거용’ 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있다.

통상 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 ‘풀옵션’을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 한다.

만약 오피스텔에 수요가 꾸준히 몰린다면 향후 정부가 규제를 적용할 가능성도 배제해선 안 되겠다. 아파트보다 가격 상승이 제한적이고 수요가 상대적으로 많지는 않아 환금성이 떨어지며, 재건축·재개발이 사실상 불가능하다는 점도 간과해선 안 된다.

법적 조건 및 등기 사항도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 전세사기 사태가 오피스텔·빌라를 중심으로 불거졌던 만큼 해당 매물에 가압류가 걸려 있지는 않은지, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있지는 않은지 등기부등본 등을 통해 세세하게 들여다봐야 한다.

최근 인기가 몰린다고 ‘묻지마 투자’를 하는 건 절대 금물이란 점을 잊지 말아야 하겠다.

병원과 대형마트, 생활·문화시설 접근성을 따져봐야 하고, 일시적으로 아파트 매입 수요가 오피스텔로 몰릴 수 있다는 점과 미래 가치를 고려하면 여전히 아파트 선호는 유효하다는 점을 염두에 둬야 한다.

다만 규제를 피한 ‘우회 투자’에만 기대는 것은 위험하다는 지적도 있다. 규제 환경이 바뀌면 수요가 다시 아파트로 이동할 가능성을 염두에 둬야 하기 때문이다.

오피스텔을 아파트의 대체재로 보기보다 임대 수익을 중심에 둔 수익형 자산으로 접근하는 전략이 필요하다. 따라서 공실에 대한 부담도 염두에 둬야 한다며 역세권 위주로 접근해야 하겠다.

오피스텔이 반짝 인기가 아닌 지속적인 활성화를 위해서는 주택 수 제외, 법인사업자의 오피스텔 취득세 12% 중과 제외, 개인 취득세 4.6% 등 강력한 규제 완화가 필요하다는 지적이 많다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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