(조세금융신문=이정욱 기자) 2026년 부동산 시장은 ‘회복 국면’에 들어섰지만, 그 회복이 모든 자산과 모든 참여자에게 동일하게 적용되지는 않을 것이라는 전망이 나왔다.

즉, 금리 인하와 함께 거래는 재개되고 있지만, 과거와 같이 전면적 반등 대신 선별적 회복과 구조적 재편이 동시에 진행되는 양상이 될 것이라는 것. 14일 한국프롭테크포럼이 발간한 ‘프롭파일러 Vol.35’는 이를 2026년 부동산 산업의 핵심 키워드로 제시했다.

보고서에 따르면 2026년 세계 경제는 약 2% 후반대의 안정적인 성장세를 유지할 것으로 전망된다. 미국과 인도는 비교적 견조한 흐름을 이어가는 반면, 유럽은 구조적 저성장 기조에서 벗어나기 어려운 상황이다. 금리 인하는 시작됐지만, 과거와 같은 초저금리 환경으로의 회귀는 아니라는 점에서 자산 시장 전반의 투자 기준은 오히려 더 엄격해지고 있다는 평가다.

이 같은 환경에서 글로벌 부동산 시장은 ‘바닥 통과’ 이후 거래 회복 단계에 접어들고 있다. 다만 회복의 범위는 제한적이다. 보고서는 2025~2026년을 가격 급등기가 아닌 거래 정상화 국면으로 규정하며, 자본이 모든 자산으로 확산되기보다는 코어(Core) 자산과 구조적으로 경쟁력을 갖춘 섹터에 집중될 것으로 내다봤다.

레버리지 중심 투자 방식은 힘을 잃고, 자기자본 비중과 장기 운영 능력이 투자 성패를 좌우하는 구조로 전환되고 있다는 분석이다.

이중 가장 뚜렷한 변화는 주택 중심 시장에서 인프라형 자산으로의 무게 이동이다. 2026년 부동산 산업을 이끄는 핵심 섹터로는 데이터센터와 에너지 인프라가 꼽힌다. 인공지능(AI)과 클라우드 확산으로 데이터 수요가 급증하면서, 데이터센터는 더 이상 특수 자산이 아닌 핵심 부동산 투자 대상으로 부상했다.

이 과정에서 입지나 건물 규모보다 전력 접근성, 냉각 시스템, 운영 안정성 같은 비전통적 요소들이 자산 가치를 결정하는 핵심 변수로 작용하고 있다.

에너지 인프라 역시 부동산 가치 판단의 전면에 등장했다. 발전·송전 인프라와의 연결성, 전력 공급 안정성은 산업용·데이터 기반 부동산의 필수 조건이 되고 있다. 보고서는 이를 두고 “2026년의 핵심 부동산은 건물이 아니라, 전기와 데이터가 흐르는 구조물”이라고 평가했다.

오피스 시장에 대한 진단도 달라졌다. 공실률 상승 자체보다 용도 불일치(mismatch)가 구조적 문제로 지적된다. 주요 도심의 프라임 오피스 수요는 유지되는 반면, 중간급·노후 오피스는 더 이상 기존 기능을 유지하기 어려운 상황에 놓였다는 것이다. 이에 따라 주거 전환, 혼합용도 개발, 리노베이션을 통한 기능 재편이 본격화될 것으로 전망됐다.

또 상업용 부동산과 투자 시장 전반에서도 기준도 바뀌고 있다. 가격 하락 여부보다 대체 자산 대비 상대적 가치, 그리고 장기적으로 현금흐름을 창출할 수 있는 구조인지가 핵심 판단 기준이 되고 있다. 보험사·연기금 등 기관투자자 역시 투자 재개에 나서고 있지만, 과거처럼 광범위한 자산 매입이 아니라 리스크가 명확히 관리 가능한 자산에 한정된 선별 투자가 이뤄지고 있다는 설명이다.

보고서는 2026년을 부동산 산업의 회복 원년이 아닌 재정의의 출발점으로 규정한다. 금리 인하가 시장의 문을 다시 열었지만, 그 문을 통과할 수 있는 자산과 그렇지 못한 자산은 분명히 갈리고 있다는 것.

결국 2026년 부동산 시장에서 남는 자산은 ‘싸게 산 부동산’이 아니라, 끝까지 운영 가능한 구조를 갖춘 부동산이 될 것으로 예측했다.

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