(조세금융신문=이정욱 기자) 정부의 부동산 대책을 둘러싸고 서울 유휴부지와 공공부지를 활용한 공급 확대, 도심 내 소규모 정비 활성화, 민간 참여 확대 등 시나리오가 이미 시장에서 거론되고 있다.

아직 정부의 공식 발표는 없지만, 시장에서는 공급 확대와 규제 강화 가능성이 동시에 거론되며 정책 방향을 둘러싼 인식이 이미 형성된 상태다.

그럼에도 정부는 이를 공식화하지 않고 있다. 대책이 없어서가 아니라, 어떤 선택을 하든 시장과 정치적 부담을 동시에 떠안게 되는 상황이기 때문이다.

◇ 거론되는 대책 시나리오…새로울 게 없는 공급 카드

정부 내부에서 부동산 대책과 관련한 여러 방향이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 시장에서는 서울 도심 내 유휴부지·공공부지를 활용한 공급 확대, 대규모 재개발·재건축 대신 소규모 정비사업 활성화 방안 등이 유력한 시나리오로 거론된다.

공공이 제도를 설계하고 민간이 참여하는 구조를 통해 공급 속도를 높이겠다는 방향 역시 시장에서 반복적으로 언급되고 있다.

다만 세제 완화나 대출 규제 완화처럼 수요를 직접 자극할 수 있는 정책은 이번 논의 우선순위에서 밀려 있는 것으로 해석된다.

정부 역시 공식적으로는 “시장 자극을 최소화할 필요가 있다”는 입장을 유지하고 있다.

시장 반응은 냉정하다. 거론되는 공급 대책 상당수가 이미 추진됐거나 과거에도 반복됐던 정책이라는 평가가 적지 않다. 이 때문에 실제 발표가 이뤄지더라도 정책 효과에 대한 기대를 크게 끌어올리기는 쉽지 않다는 지적이 나온다.

이와 관련해 김인만 부동산경제연구소장은 “양도세 중과가 유지되는 구조에서는 다주택자가 매도에 나설 유인이 크지 않다”며 “양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 상황이라면 매도보다는 증여나 보유를 선택할 가능성이 높다”고 분석했다.

공급 확대 기조가 거론되더라도, 실제 시장에 매물이 나오지 않으면 체감 효과는 제한적일 수밖에 없다는 설명이다.

◇ 발표가 오히려 시장을 멈출 수 있다는 판단

정부가 공식적으로 내세우는 발표 유보 이유는 ‘시장 자극 우려’다. 하지만 시장 안팎에서는 정부가 더 경계하는 것이 자극이 아니라 역자극, 즉 정책 발표 이후 거래가 더 위축되는 상황이라는 해석도 나온다.

부동산 대책 발표는 종종 ‘시장이 불안하다’는 신호로 받아들여져 왔다. 이 경우 매수자는 추가 하락이나 추가 대책을 기대하며 관망에 들어가고, 매도자는 가격 조정을 꺼리며 거래를 미루는 현상이 나타난다. 특히 서울 핵심 지역에서는 정책 발표 이후 거래량이 오히려 급감했던 경험이 반복돼 왔다.

김 소장은 이러한 현상에 대해 “다주택자 양도세 중과가 다시 적용되면 매물 잠김 현상이 불가피하다”며 “중과는 집값을 잡기보다는 거래를 막는 효과가 더 크다”고 지적했다.

그는 “과거에도 중과 강화 이후 매물이 줄고 가격이 다시 오르는 악순환을 경험했다”고 덧붙였다.

거론되는 대책 역시 공급 중심의 중장기 정책 성격이 강한 만큼, 단기 시장 반응을 이끌어내기 어렵다는 점도 부담으로 작용한다. 발표 이후 가시적 변화가 나타나지 않을 경우 정책 효과보다 ‘정책 무력감’만 부각될 수 있다는 점도 정부로서는 고려 대상이다.

◇ 말하는 순간 책임이 된다…부동산 정책의 정치적 부담

부동산 정책은 여전히 정부에 가장 부담이 큰 정책 영역으로 꼽힌다. 정책이 성공해도 체감 효과는 제한적인 반면, 실패할 경우 정치적 책임은 곧바로 정부로 향한다.

공식 발표를 하지 않으면 ‘검토 중’, ‘시장 상황을 보며 판단하겠다’는 표현으로 관리가 가능하다. 반대로 발표하는 순간 정책 성과에 대한 평가가 시작되고, 기대와 현실의 괴리가 즉각적으로 드러날 수 있다. 정책이 시장에 미치는 영향보다 정치적 부담이 더 크게 작용할 수 있는 구조다.

김 소장은 “과거보다 입주 물량이 줄어든 상황에서 중과가 부활하면 공급절벽이 더 심해질 수 있다”며 “지금의 시장 환경은 중과 정책의 부작용이 더 크게 나타날 수 있는 조건”이라고 평가했다.

이 때문에 정부가 정책 내용보다 ‘발표 시점과 방식’에 더 신중해졌다는 해석이 설득력을 얻고 있다. 대책은 검토되고 있지만, 이를 공식화하는 순간 감당해야 할 부담이 크다는 판단이다.

김 소장은 단기적으로는 다주택자 양도세 중과 유예를 한 차례 더 연장하는 방안이 현실적인 선택이라고 봤다. 다만 중장기적으로는 “거래를 막는 방식이 아니라, 보유에 대한 과세는 점진적으로 강화하고 거래세 부담은 낮춰 매물이 자연스럽게 나오도록 유도해야 한다”고 제언했다.

결과적으로 이번 부동산 대책은 ‘없는 정책’이라기보다, 아직 공식화되지 않은 정책에 가깝다.

방향을 둘러싼 시나리오는 시장에 공유된 상태지만, 정부는 발표를 통해 얻을 수 있는 실익보다 감수해야 할 시장·정치적 부담이 더 크다고 보고 있는 것으로 해석된다.

문제는 이 같은 침묵이 길어질수록 정책 신호 자체가 희미해질 수 있다는 점이다. 말하지 않는 전략은 단기적으로는 리스크 관리가 될 수 있지만, 장기적으로는 정책 불확실성을 키울 수 있다는 지적도 제기된다.

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