(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 올해 뜨는 부동산 키워드는 한마디로 ‘풍선효과 수혜 단지’다.

올해 아파트 청약시장은 6·27부터 10·15 규제까지 실수요 중심으로 재편되고 있기 때문에 규제지역이냐, 아니냐가 흥행의 키포인트로 작용하고 있다.

10·15 부동산시장 안정화대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’로 묶인 가운데, 수도권 비규제지역은 중도금 대출이 최대 60%까지 가능하다.

또한 강화된 취득세와 양도세율 적용도 받지 않는 등 청약 요건이 상대적으로 수월해 수요자들의 관심이 상당할 것으로 관측된다.

서울과 일부 수도권 주요 지역이 10·15 대책으로 강력히 묶이면서 규제를 피한 경기 김포시, 인천 서구 청라 등이 새로운 주목지로 떠오르고 있다.

경기 김포시와 인천 청라 지역의 경우 이번 지정에서 제외되어 규제의 그물망을 비껴갔다는 점이 투자 및 실수요자들에게 강한 메시지를 던지고 있다.

이 때문에 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다. 여기에 이들 지역의 경우 각각 5호선 연장, 7호선 연장이라는 교통호재가 있어 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다.

비규제 지역 김포·청라 부동산 시장 인기 요인·향후 전망

◆ ‘5호선 연장’ 호재로 들썩…50만 서울 옆세권 김포 ‘서울 확장권’ 기대감 분다

경기도 김포는 지난 10월 15일 발표된 이 규제 대상에서 제외되며 사실상 서울 인접지 중 ‘비규제지역’이라는 희소성을 확보하게 되었다.

업계에서는 실수요자뿐 아니라 투자자들의 대체 투자처로 부상할 것으로 보고 있다. 공급 절벽이 예고된 서울과 달리 5호선 연장사업으로 인한 풍무역세권 도시개발사업, 김포재정비촉진지구, 한강시네폴리스 등 대규모 개발사업을 통해 풍부한 공급 물량도 뒷받침된다.

실제로도 서울지하철 5호선 김포 연장 사업이 본격화되면서 ‘50만 김포시’가 기대감으로 들썩이고 있다. 김포시의 고질적인 교통난을 해소하고 도시의 위상을 한 단계 끌어올릴 핵심 사업으로 서울 접근성이 획기적으로 개선되는 것은 물론, 도시 가치 재편의 신호탄이 될 것이라는 전망이 나오고 있어서다.

김포시청에 따르면 ‘서울 5호선 김포·검단연장 사업’은 방화역(서울)에서 출발해 김포 풍무를 지나 인천 검단신도시를 통과한 뒤, 다시 김포로 올라와 감정·장기 등으로 이어지는 약 25km 규모로 계획돼 있으며 총 사업비는 3조원을 웃도는 것으로 알려졌다. 예비타당성조사 노선안에 따르면 총 10개 역이 조성될 계획이다.

이 사업은 수도권 서북부 지역의 만성적 교통난 해소와 광역 교통망 확충을 목표로 하고 있다. 김포의 지속적인 인구 증가, 서울 도심 접근성 개선 요구, 김포골드라인 혼잡 문제 등이 핵심 추진 배경으로 꼽히고 있다.

예비타당성조사를 진행 중인 만큼 구체적인 역 위치가 아직 고시되진 않았지만, 지역에서는 유력한 후보지가 이미 속속 나오고 있다.

먼저 현재 김포골드라인역에 추가로 조성되어 환승이 가능한 곳은 풍무역과 한강신도시 내 장기역이 유력하다. 아예 역이 신설되는 곳은 한강시네폴리스와 향산도시개발구역 사이에 예정된 S03역(추진 중)과 감정삼거리~중봉삼거리 일대에 예정된 감정역(추진 중)이 꼽힌다.

특히, 감정역(추진 중) 인근은 기존 김포골드라인 걸포북변역에 더해 5호선 신설역까지 들어서는 ‘더블 역세권’의 가능성과 대규모 재개발 사업이 맞물리면서 미래가치가 더욱 높아지는 분위기다. 이 일대는 홈플러스 등 대형마트와 상업시설이 밀집해 있어 역이 들어설 경우 즉각적인 역세권 활성화가 가능한 입지다.

특히, 10년 전보다 김포 인구가 19만여 명가량 늘어나 올 10월 48만 4654명에 달하고, 향후 인구가 더 늘어날 것이 확실시되는 만큼 교통망 확충은 필수적이라는 평가다.

5호선 연장 기대감은 아파트 거래량으로도 증명되고 있는데 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 김포 아파트 매매거래는 월 평균 394건에 달한다.

5호선 연장은 김포를 사실상 ‘서울 생활권’으로 편입시키는 가장 강력한 동력이 될 것이며 이는 단순한 집값 상승을 넘어, 김포가 서울의 기능을 분담하는 광역 중심지로 발돋움하는 분기점이 될 것임을 의미한다.

◆ 7호선 연장·돔구장 겹호재에 집값 들썩이는 인천 서구 청라국제신도시

서울 강남을 통과해 황금 노선으로도 불리는 서울지하철 7호선의 청라 연장이 순조롭게 진행되면서 수혜가 예상되는 인천 서구 청라국제신도시에 관심이 쏠리고 있다.

청라국제신도시에 지어지는 하나금융타운 완공도 다가오는 데다 돔구장을 포함한 ‘스타필드 청라’까지 2027년 말 들어설 예정이기 때문이다.

이에 따라 정부의 10·15 부동산 규제까지 피해간 청라 아파트 가격도 들썩거리고 있다.

인천시 등에 따르면 시는 7호선 청라 연장선을 1·2단계로 나눠 개통하는 방안을 국토교통부와 협의해 확정할 계획으로 알려졌다. 청라 연장선은 현재 7호선 종점인 석남역에서 공항철도 청라국제도시역을 연결하는 10.7km 구간에 건설 중으로, 신설되는 정거장은 공항철도 환승역인 청라국제도시역을 포함해 8개다.

시는 청라 연장선 전체 6공구 중 1∼5공구는 2027년 하반기 우선 개통하고 6공구와 당초 계획에 추가된 005-1정거장(가칭 돔구장역)은 2029년 상반기 개통할 계획이다.

서울 7호선이 청라국제도시까지 연장될 경우 청라국제도시에서 서울 1호선 환승역인 가산디지털단지역까지 걸리는 시간이 기존 78분에서 42분으로 줄어들며 강남 논현역까지도 환승 없이 한 번에 갈 수 있다. 이에 청라국제도시 주민의 거주 편의성이 획기적으로 개선될 전망이다.

여기에 공항철도 9호선과 직결도 계획 중이고 GTX(수도권 광역급행철도) D·E 노선도 추진 중이다. 영종국제도시를 잇는 제3연륙교가 곧 개통되고 경인고속도로 지하화도 2032년을 목표로 추진 중인 만큼, 수도권 전체의 교통 체증 해소에도 영향을 미칠 것으로 기대된다.

이에 인근 아파트 단지도 들썩이고 있다. 특히 10·15 부동산 대책의 대출규제, 토지거래허가제도 적용되지 않는 만큼 실수요자는 물론 전세를 낀 갭 투자를 고려하는 이들의 관심도 증가했기 때문으로 분석된다.

청라동 동양엔파트 4단지 117㎡는 지난 11월 17일 8억 500만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이 아파트에서는 청라 연장선 청라 호수공원 역을 걸어서 이용할 수 있다. 같은 동 청라제일풍경채 2차 에듀&파크 전용면적 84㎡는 지난 11월 1일 7억 2500만원에 거래됐는데 올 4월 6억 7000만원 선보다 5000만원가량 올랐다.

청라더샵레이크파크 역시 전용면적 106㎡가 지난 8일 10억 5000만원에 손바뀜해 지난 5월 8억 5000만원과 비교해 2억원 올랐다. 이 단지 역시 청라 호수공원 역을 걸어서 이용할 수 있다.

청라국제도시는 애초 10만 명 규모로 계획됐지만 목표치를 뛰어넘는 수준으로 성장했다. 행정안전부 인구통계에 따르면 지난 10월 말 기준 청라1·2·3동의 인구는 11만 4324명에 달했다. 가구 수도 지난 5년 간 10% 넘게 늘었다.

여기에 청라3동의 개발사업이 진행되면 인구는 더 늘어날 전망이다. 지난해 코스트코 청라점 개점을 시작으로 각종 상업시설이 청라3동에 들어서고 있기 때문이다.

또 하나금융그룹은 내년 입주를 목표로 하나금융타운을 조성하고 있다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 12만 8474㎡ 규모로 본사와 하나금융지주 등 6개 관계사 임직원 2800여 명이 근무할 예정이다.2027년에는 ‘스타필드 청라’도 완공된다.

쇼핑, 스포츠, 엔터테인먼트가 결합한 복합시설로 돔구장(2만 1000석 규모)을 비롯해 지상 6층, 약 50만㎡ 규모의 쇼핑몰, 호텔 등이 들어선다. 2028시즌부터 프로야구 인천 SSG랜더스의 홈구장으로 쓰일 예정이다. ‘의료복합타운’도 계획돼 있다. 약 9만 7459㎡ 규모의 용지에 800병상 규모로 조성되는 ‘서울아산청라병원’이 2029년에 들어설 예정이다.

청라는 토허구역에서 제외된 곳 중 신축 아파트가 많고 도시가 정비된 만큼 풍선효과를 바로 받을 수 있는 지역이며 공항철도 등 기존 교통도 괜찮고 서울지하철 7호선, GTX 등 새로이 지하철 개통이 예정돼 있는 데다 각종 인프라가 계속해서 들어서는 만큼 수요자의 관심이 몰릴 요소를 충분히 가지고 있다고 하겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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