(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) 주택가격의 형성

부동산학에서 가격 발생 요인은 유용성, 상대적 희소성 그리고 유효수요이다. 여기서 유용성이란 인간의 욕구나 필요를 만족시킬 수 있는 재화의 능력을 말하며 수요 측면에 영향을 미치는 가격 발생 요인이다. 즉, 토지의 경우 용도지역에 따라 사용 가치가 달라지기 때문에 가격이 다르게 형성된다.

뿐만 아니라 건물도 마찬가지다. 또한 상대적 희소성은 인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태를 말하며 물리적 측면이 아닌 지역적, 용도적 측면에서 부족함을 말한다. 즉, 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족하면 가격은 상승한다. 그리고 유효수요는 실질적인 구매 능력을 의미하며 구매 의사와 지불 능력을 갖춘 수요를 우리는 유효수요라고 한다. 유효수요는 시기, 지역, 부동산 가격의 절대적 수준 등에 따라 변화한다.

그런데 부동산 시장에서 가격에 직접적 영향을 미치는 요인은 바로 주택의 공급량과 유효수요 그리고 유동성 자금이다. 이중 주택공급 정책만큼은 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓을 수 있다. 그러나 주택수요의 증감과 유동성 자금(대출 규제와 완화, 이자율 등)의 증감은 경기 상황과 맞물려 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용하여 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓을 수가 없어 시장 상황에 맞춰 그때그때 탄력적으로 운용될 수밖에 없다. 그렇다고 규제만으로 시장을 안정시킬 수는 없다.

이재명 정부 4번의 부동산 대책

그런데 이재명 정부는 지난 6월 4일 취임 후 5개월도 되지 않아 벌써 4번의 부동산 대책을 발표했다. 그 첫 번째 대책이 바로 지난 6월 6?27대책으로 주택담보대출 등을 규제하는 금융 규제 대책이었다. 그러나 서울의 강남과 한강벨트를 중심으로 주택가격 상승 폭은 다소 줄어들었을 뿐 여전히 가격은 상승하였다.

두 번째 대책은 8월 14일 8?14대책으로 지방 중심 건설투자 보강 방안이었다. 6?27대책 이후 서울의 주택시장은 여전히 불안한 상태인데 정부는 서울이 아닌 지방 중심 건설투자 방안을 발표한 것이다. 특히, 지방 인구감소 지역에서 미분양 주택을 구입하는 경우 주택 수에서 배제하는 세컨드하우스 허용 대책을 내놓았다. 또한 PF 등 건설시장을 활성화하겠다는 대책이었다.

세 번째 대책은 9월 9?7대책으로 주택공급 대책이었다. 정부는 착공 기준 주택공급 135만 호를 5년 내 도심에 공급하겠다고 발표했다.

그리고 네 번째 대책이 바로 10?15대책이다. 물론 135만 호가 공급되면 얼마나 좋을까? 국민은 135만 호가 얼마나 많은 주택인지 잘 모른다. 왜냐하면 주택공급 숫자는 새로운 정부마다 200만 호, 270만 호, 250만 호 주택공급 등으로 약속했기 때문이다. 그러나 그 양은 생각보다 엄청 많은 호수다.

예를 들면 이번에 발표한 135만 호는 지난 1989년과 90년에 입주를 시작한 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등의 총 29.2만 호)의 4.62배나 되는 물량이다. 한마디로 1기 신도시 5배에 가까운 주택을 5년 내 공급하겠다는 것이다. 어디에 이렇게 많은 주택을 공급할까? 그것도 공공택지는 분양을 하지 않고 직접 시행사가 되어 공공주도형으로 공급하겠다는데 공공이 주도하면 공급이 가능할까? 내용을 들여다보면 불가능할 수도 있다.

135만 호의 내용은 신도시 등 공공택지에서 37.2만 호, 노후시설과 유휴부지로 3.8만 호, 도심지 주택공급으로 36.5만 호, 민간 공급 21.9만 호, 기타 주택사업으로 35.5만 호 모두 134.9만 호다. 매년 26만 호 이상 공급돼야 한다. 숫자로는 가능하지만 실제 공급이 될 것이라고 믿는 국민은 별로 없을 것이다.

왜냐하면 공급량도 많지만 입주 물량이 아니고 착공 예정 물량이기 때문이다. 그래서 정부가 이렇게 많은 주택을 공급하겠다고 발표했는데 한강벨트를 중심으로 가격이 안정되지 못하자 불과 한 달 만에 역대 초강력 규제정책을 발표했다. 그것이 바로 지난 10월의 10?15대책이다.

10?15대책, 지역규제 범위와 기본내용

10?15대책은 조정대상지역 및 투기과열지구와 토지거래허가지역 지정을 기존에 지정돼 있는 4개 자치구(강남?서초?송파?용산구)는 유지하고 그 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역을 신규 지정하면서 즉시 시행하는 초강수를 두었다.

경기도에서 신규로 지정된 지역은 과천시, 안양시 동안구, 의왕시, 광명시, 성남시 분당구?수정구?중원구, 수원시 영통구?장안구?팔달구, 용인시 수지구, 하남시까지 포함되었다. 이번에 지정된 규제지역은 현재 70%까지 가능한 주택 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아진다.

또한 1주택자가 추가로 주택을 매수하면 취득세 중과 대상도 된다. 그리고 1주택자의 전세대출 한도도 2억원으로 축소되며 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 뿐만 아니라 토지거래허가지역에서는 분양권 3년 전매 제한과 실거주 의무 2년 이상이 추가로 부여된다.

사실상 전세를 낀 매매(갭투자)가 금지된다는 말이다. 특히, 투기과열지구와 동일한 지역에 위치한 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립 다세대주택을 대상으로 토지거래허가구역을 신규 지정하였다. 지정 시점은 10월 20일부터로 일단 2026년 말까지 적용한 뒤 추가 연장 여부를 결정할 방침이다.

한마디로 이번 대책은 서울 전역과 경기도 관심 지역의 지역규제와 이로 인한 대출 규제, 세제 규제, 청약 규제, 정비사업 규제 그리고 부동산 감독기구 신설 등 부동산 시장에는 강력한 전방위적 규제 대책이다.

10?15대책, 길면 1년, 짧으면 6개월

10?15대책은 6?27대책 이후 한강벨트를 중심으로 가격이 오르는 것을 보면서 규제가 능사는 아니지만 부동산 가격을 잠시라도 진정시키려면 조기에 규제했어야 했는데 다소 늦은 규제라서 호미로 막을 것을 가래로 막는 꼴이 되었다. 왜냐하면 한번 지정된 지역규제는 다시 또 가격이 오를 것을 걱정해 쉽게 해제하지 못하기 때문이다.

특히, 고가 주택시장은 규제하더라도 돈 있는 부자들은 큰 영향을 받지 않고 오히려 양극화만 더 심해질 것이기 때문이다. 뿐만 아니라 도심지 주택공급의 주역인 재건축사업은 조합 인가 이후, 재개발사업은 관리처분 이후 거래가 어려워져 정부가 9?7대책에서 정비사업 규제를 완화하여 공급을 늘리겠다고 했지만 오히려 침체될 가능성도 있다.

또한 이번 규제 지역은 모두 토지거래허가지역으로 다주택자는 물론 2년 거주 조건이 있어 똘똘한 한 채 선호가 더 늘어날 것이며 이러한 부동산 시장 왜곡 현상은 또 나타날 수 있다. 10?15대책의 지역규제 영향은 생각보다 너무 넓은 지역을 광범위하게 규제했기 때문에 부동산 시장의 매매 수요는 당분간 관망세로 돌아서겠지만 그 효과는 그렇게 오래가지 못할 것이다.

왜냐하면 9?7대책은 착공 건수 135만 호로 입주 물량이 아니며 주택은 당장 들어갈 수 있는 입주 물량이 많아야 시장이 안정되는데 서울의 경우 2026년도, 2027년도 입주량은 매우 부족하다. 그리고 여전히 유동성 자금이 시중에 많다.

그래서 지역별 차이는 있겠지만 10?15대책이 부동산 시장에 직접적 영향을 미치는 것은 길면 1년, 짧으면 6개월 정도일 것이다. 초저금리 시절에서 고금리로 변했어도 부동산 가격은 올랐다. 대부분 투자자들은 시간이 지나면 부동산 가격은 지속적으로 상승해 왔다는 학습효과도 한몫하고 있기 때문에 이번 규제 효과가 오래가지 못할 수 있다.

시장 안정을 위한 대출 규제

지정 효과는 한마디로 조정대상지역은 대출 규제, 세제 규제, 청약 규제 등이며 투기과열지구는 대출 규제, 청약 규제다. 가계대출에서 두 규제 지역은 모두 주택 구입 목적의 주택담보대출이 무주택자는 LTV(담보인정비율) 40%이며, 유주택자는 대출이 어렵다.

대출한도도 최대 6억원으로 제한되며 6개월 내 전입 의무와 만기 30년 이내 대출로 제한된다. 또한 생애최초 주택구입자의 LTV는 70%이며 역시 6개월 내 전입 의무다. 생활안정자금 목적 주택담보대출은 1주택자 최대 1억원 한도이며 다주택자는 금지된다.

전세대출도 소유권 이전 조건부 대출은 금지된다. 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 또한 1주택자의 대출한도가 2억원으로 일원화된다. 정비사업에서 가장 중요한 중도금과 이주비 대출은 추가 주택 구입 시에만 규제된다. 주택매매, 임대사업자 외 사업자의 주택 구입 목적 주택담보대출 역시 제한된다.

특히, 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역은 시가 15억원 이하는 주택담보대출 한도를 6억원으로 6?27대책때 발표했던 그대로 적용된다. 그러나 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용된다.

또한 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향 조정했다. 1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분도 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.

대출 규제는 서민들만 역차별

주택 구입 목적의 주택담보대출이 무주택자는 LTV(담보인정비율) 40%이며 대출한도도 최대 6억원으로 제한되어 서울에서 내 집을 마련하려는 사람들은 현금을 많이 가지고 있어야 가능해졌다.

특히, 매매가격 13억에서 15억원 사이의 주택을 구입하려는 사람은 6억원 한도 대출을 모두 받을 수 있지만 10억원 이하 주택을 구입하려는 사람을 대출이 오히려 더 적어져 역차별 얘기가 나오고 있다. 또한 작은집이라도 가지고 있으면 유주택자로 분류되어 대출이 어렵다.

가격에 관계 없이, 위치에 관계 없이 집을 가지고 있으며 새로운 곳으로 이사를 가고 싶어도 대출이 어렵다. 전세도 소유권 이전 조건부 대출이 금지되었다. 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아졌다. 뿐만 아니라 1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분도 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.

전세대출이 어려워지면 집주인들은 현재의 전세금을 전부 돌려주지 못하는 문제가 발생할 수 있고 세입자는 전세금을 모두 지불할 수 없어 보증부 월세가 늘어날 수 있다. 결국 서민들은 가처분소득이 줄어들어 생활까지도 어려워질 수 있어 전세대출 규제보다는 임대인의 전세금을 일부 예치시키는 에스크로제도 도입이 우선이다.

예전에 집 없는 무주택자가 전세를 안고 집을 사 두었다가 돈을 모아 전세를 내보내고 내 집으로 이사를 가는 풍습은 없어질 것이다. 그런데 시가 25억원 초과 주택은 대출이 2억원으로 줄어들었다. 25억원이면 서민들에게는 초고가주택이다. 초고가주택 구입자가 2억원이 없어 주택을 구입하지 못할까? 서민들은 7~8억 주택을 구입하려고 해도 대출이 3억원 전후밖에 대출이 나오지 않아 형평에 맞지 않는다.

이렇게 전방위적으로 대출을 규제하는 것은 아마도 시중에 유동성 자금이 너무 많이 풀려 이를 줄이는 방법으로 강력하게 규제하면서 주택시장도 안정시키려는 정부의 의도인지도 모른다. 하지만 현금 부자들과 1주택자가 자기 주택을 팔고 더 좋은 주택으로 이전하는 수요까지 규제하지 못한다. 오히려 서민들이 대출받기가 어려워져 내 집 마련이 힘들어지면 결국 양극화가 더 심해진다.

<다음 호에 계속됩니다>

[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수
o(현)㈔한국부동산융복합학회 회장
o(현)한국부동산융복합연구원 원장
o(현)㈔대한부동산학회 명예회장
o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원· 국토교통부 자체성과평가위원회 위원·LH기술평가 위원회·경영투자심사위원회 위원·서초구,
용산구 분양가심의위원회 위원

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