(조세금융신문=안종명 기자) 조세심판원이 아파트 발코니 확장용역 매출액을 과소 신고한 것으로 보고 과세표준을 인위적으로 늘린 과세당국의 처분은 잘못이라는 결론을 내렸다.

조세심판원은 최근 주택신축판매업을 영위하는 건설사들(이하 ‘청구법인들’)이 제기한 심판청구를 받아들여, 발코니 확장용역과 관련해 매출액에 가산한 금액을 부가가치세 과세표준에서 제외해야 한다고 판단했다. (조심 2022중5767, 2023. 3. 29.)

청구법인들은 국민주택 규모 이하 공동주택을 신축·분양하는 건설사로, 아파트 본체 공급에 대해서는 조세특례제한법에 따라 부가가치세를 면세로 신고했다. 반면 수분양자의 선택에 따라 아파트 분양계약과 별도로 계약하는 발코니 확장용역과 시스템에어컨 등 유상옵션 공급에 대해서는 과세매출로 신고해 왔다.

당초 청구법인들은 발코니 확장용역 등 과세매출에 대응하는 확장형 가구 등 추가 품목의 매입세액을 공통매입세액으로 처리해 부가가치세를 신고·납부했다. 이후 쟁점매입세액 전액이 발코니 확장용역 과세매출에 직접 관련된 매입세액이라고 보고, 2016년 제1기부터 2020년 제2기까지의 과세기간에 대한 부가가치세 환급 경정청구를 제기했다.

조사청과 처분청은 과세사실판단자문위원회 심의를 거쳐 쟁점매입세액 대부분을 공제해 주는 한편, 발코니 확장으로 인해 기본형 아파트에 반영된 가구비용이 줄어들었다고 보았다. 이른바 ‘기본형 상계비용’을 발코니 확장용역 매출액에 가산해야 한다는 전제 아래, 청구법인들의 2016년 제1기부터 2020년 제2기까지 부가가치세 과세표준과 매출세액을 증액경정했다.

청구법인들은 “발코니 확장 공급가액은 주택법과 관련 규정에 따라 지자체 분양가심사위원회 심사를 거쳐 정해진 가격 상한 내에서 결정되고, 그 금액을 기준으로 수분양자와 별도 계약을 체결해 과세매출로 신고해 왔다”고 주장했다. 따라서 “계약서에도 없는 기본형 상계분이라는 추상적 금액을 매출가액에 더해 과세표준을 늘리는 것은 세법상 근거가 없다”고 반박했다.

또한 청구법인들은 “수분양자들은 입주자 모집을 통해 아파트 분양에 당첨된 제3자일 뿐 건설사와 특수관계인이 아니므로, 부가가치세법 제29조 제4항에서 말하는 ‘특수관계인에 대한 낮은 대가’에 해당하지 않는다”고 지적했다. 발코니 확장 공급가격 자체도 지자체 심사를 거친 상한액을 기준으로 정해진 만큼, 조세부담을 부당하게 감소시키기 위한 낮은 가격으로 볼 수 없다고 했다.

아울러 “기본형 상계비율은 실제 거래금액이 아니라 분양 전 단계에서 가구업체 개산견적서를 토대로 산출한 비율에 불과하다”며 “설계 변경이나 자재·품질 변화, 시간차를 감안하면 실제 매입 구조와 괴리가 크고, 최근에는 대부분의 수분양자가 확장형을 선택해 기본형 주방가구를 실제로 매입하지 않는 현장도 많다”고 주장했다. 이 때문에 기본형과 확장형의 실제 매입비율을 산출하는 것 자체가 불가능하다고 덧붙였다.

반면 처분청은 “청구법인들이 제출한 현장별 발코니 확장비 손익 자료에 따르면 과세매출 대비 손실률이 평균 48.8%에 달해, 신고된 발코니 확장 수익현황은 일반적인 영리법인의 의사결정으로 보기 어렵다”고 맞섰다. 확장형 가구가 기본형 가구를 대체하는 구조임에도 기본형 상계분만큼을 과세매출로 신고하지 않았으므로, 해당 부분은 과세표준 과소신고에 해당한다는 입장이다.

조세심판원은 이 같은 양측 주장과 제출자료를 검토한 뒤 처분청의 매출 증액은 인정하지 않았다. 심판원은 “국민주택 규모 이하 공동주택의 발코니 확장용역은 분양가상한제와 발코니 확장비 심사제도 아래에서 아파트 본체 공급과 별도로 계약되며, 확장비 공급가액과 부가가치세는 수분양자가 부담하는 구조”라고 전제했다.

이때 처분청이 주장하는 기본형 상계비용은 수분양자와 작성하는 발코니 확장용역 계약서에 나타나지 않고, 그 금액에 대한 부가가치세를 청구법인들이 실제로 수취하는 것도 아니라는 점을 지적했다.

또한 심판원은 “기본형 상계비용의 산정 근거는 분양가 심사 과정에서 제출된 개산견적 비율에 불과해, 실거래금액을 기준으로 한 명확한 기준이라고 보기 어렵다”고 판단했다. 납세자가 부담하는 세액이 어떤 기준에 따라 계산되는지 알기 어려운 추상적 개념을 근거로, 계약상 공급가액을 넘어서는 금액을 부가가치세 과세표준에 가산하는 것은 타당하지 않다는 취지다.

심판원은 특히 “공동주택 분양가격과 발코니 확장용역 공급가격 상한액은 분양가상한제와 지방자치단체의 발코니 확장비 심사에 따라 결정되고 있어, 청구법인들이 임의로 면세공급분과 과세공급분을 조정했다고 보기 어렵다”고 보았다.

면세공급분과 과세공급분 조정에 따른 매입세액 공제 여부는 별론으로 하더라도, 기본형 상계비용을 근거로 발코니 확장용역 매출액 자체를 증액한 이 건 처분은 잘못이 있다고 결론 내렸다.

이에 조세심판원은 2016년 제1기부터 2020년 제2기까지 청구법인들에 대해 발코니 확장용역 매출액에 가산한 총 OOO원을 각 부가가치세 과세표준에서 제외해 과세표준과 세액을 경정하도록 했다.

[참고 심판례: 조심 2022중5767]

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