(조세금융신문=이정욱 기자) 현대건설이 6일 서울 신사동 디에이치 갤러리에서 ‘이주 없는 리뉴얼 신사업’ 더 뉴 하우스(THE NEW HOUSE)를 공개했다.

이날 발표 이후 진행된 질의응답에서는 수익성, 법적 절차, 대상 단지, 주차 문제 등 현실적 쟁점에 대한 질문이 이어졌다.

아래는 이형덕 현대건설 리뉴얼신사업팀장이 약 20분간 이에 직접 답변했다.

Q. 더 뉴 하우스를 기획하게 된 배경은 무엇입니까?

“2000년대 초반 지어진 아파트들이 재건축 연한 30년에 다가서고 있습니다.

하지만 이들 단지는 재건축보다 대수선이 현실적 해법이라는 데 전문가들이 공감합니다.

이에 현대건설은 ‘이주 없이 아파트 환경을 개선하는’ 새로운 리뉴얼 신사업을 추진하게 됐습니다.

단순 보수 수준을 넘어 신축급 외관·조경·편의시설 개선과 커뮤니티 확충을 통해 단지의 가치를 새로 만드는 것이 목표입니다.”

Q. 기존 리모델링 사업과의 차이는 무엇인가요?

“리모델링은 골조만 남기고 대규모 이주가 불가피합니다.

‘더 뉴 하우스’는 이주 없이, 철거 없이, 기존 골조를 살린 채 외관과 공용부를 개선합니다.

또한 지하 피트공간·지상 유휴부지를 커뮤니티 시설이나 편의공간으로 재구성해 실질적인 단지 가치를 높입니다.”

Q. ‘이주 없는 리뉴얼’ 방식은 구체적으로 어떻게 추진되나요?

“입주민 거주 구역과 공사 구역을 단계별로 완전히 분리합니다.

공용부 중심으로 공사를 설계해 주민이 생활을 유지하면서도 공정이 가능하도록 했습니다.

사업은 단지 조건에 따라 공동주택관리법 또는 주택법을 적용할 수 있습니다.”

Q. 거주 중 공사라면 안전 문제가 우려됩니다. 대책은 있습니까?

“안전이 최우선입니다.

입주민 동선을 면밀히 분석해 공사 구역을 구획하고, 시퀀스를 최적화할 예정입니다.

커뮤니티 신축 등에는 재래식 공법 대신 모듈러·프리캐스트 방식을 도입해 공기를 단축하고 소음을 최소화합니다.”

Q. 장기수선충당금 등 법적·제도적 기반은 어떻게 마련되나요?

“공동주택관리법으로 추진 시 장기수선충당금을 활용할 수 있습니다.

관리규약 개정과 입주자 과반 동의 절차를 거치면 추진이 가능합니다.

용적률을 초과하는 경우는 주택법 절차(조합 설립, 75% 동의)가 적용됩니다.”

Q. 브랜드 적용 기준은 어떻게 되나요?

“타 브랜드 단지도 힐스테이트 기준을 충족하면 브랜드 변경이 가능합니다.

단지 여건과 입주민 동의에 따라 일부 조정이 가능하며, THE H 브랜드는 별도의 엄격한 기준 충족 시에만 적용됩니다.”

Q. 공사 후 하자보증 기간은 어떻게 됩니까?

“신설 건축물과 동일하게 법정 공종별 하자보증기간(1~10년)을 동일하게 적용합니다.”

Q. 공사비와 납부 방식은 어떻게 되나요?

“공사비는 단지 조건에 따라 다르지만 가구당 수천만~1억 원 미만 수준입니다.

이주비와 금융비용이 없어 실제 부담은 리모델링보다 훨씬 낮습니다.

금융사와 연계한 구독형 납부 프로그램도 준비 중입니다.”

Q. 현대건설이 이 사업을 진행할 때 수익성 확보가 가능한가요? 또 단지를 선정할 때 기준은 무엇입니까?

“현재로서는 ‘더 뉴 하우스’가 주류 사업이 되긴 어렵습니다.

단기 수익보다는 10년 뒤 정비사업이 일단락된 이후의 시장을 내다본 장기 전략입니다.

정비사업이 끝나면 그다음 시장은 ‘리뉴얼’이 중심이 될 겁니다.

우리는 그 흐름에 대비해 먼저 시장을 여는 것이죠.

단지 선정 기준은 구조체 상태, 입지, 주민 참여 의지, 그리고 사업성과 기술 적용 가능성 등 종합적으로 판단합니다.

다만 구체적인 선정 기준은 아직 단계별 검토 중이기 때문에 지금 공개하긴 어렵습니다.”

Q. 용적률을 늘리는 경우는 리모델링법상 ‘증축형’으로 분류됩니다. 이 사업은 대수선형으로 봐야 합니까?

“맞습니다. ‘더 뉴 하우스’는 기본적으로 대수선형 리모델링 방식입니다.

증축형 리모델링은 수익성이 낮아서 많은 조합들이 추진을 포기하는 경우가 많습니다.

우리는 신도시나 지방의 유휴부지를 활용해 공용부와 커뮤니티 시설을 확장함으로써, 물리적 증축이 아닌 가치 증대를 추구합니다.”

Q. 삼성동 힐스테이트 2단지는 언제 착수합니까? 2차 대상지는 수원 신명아파트가 맞나요?

“삼성동 힐스테이트 2단지는 올해 말 설계·공사비·금융 제안을 주민에게 제시할 예정입니다.

입주민 2분의 1 이상의 동의를 얻어 착수하면 2년 내 완공이 목표입니다.

수원 신명아파트는 기존 리모델링 수주 단지였는데, 수익성이 낮아 ‘더 뉴 하우스’로 전환을 협의 중입니다.

지상 유휴부지를 활용해 모듈러 공법으로 커뮤니티동과 주차시설을 신축하는 방안을 검토 중입니다.”

Q. 삼성동 힐스테이트 2단지는 용적률이 늘어난다고 들었습니다. 동의율은 어떻게 충족합니까?

“그 단지는 기존 인가 당시 용적률이 270%였지만 실제 사용률은 그보다 낮습니다.

남아 있는 여유 용적률 안에서 진행하기 때문에 공동주택관리법 절차로 가능합니다.

조합 설립이나 75% 이상 동의가 필요한 주택법 절차가 필요하지 않습니다.

반면, 수원 신명아파트처럼 용적률을 초과하는 곳은 주택법을 적용해 추진합니다.”

Q. 공사비는 어느 정도 수준입니까? 리모델링과 비교하면 얼마나 저렴합니까?

“단지 조건에 따라 다르지만 가구당 수천만~1억 원 미만으로 보고 있습니다.

리모델링 사업은 수억 원대 분담금에 대출이자까지 더해 4~5년간 연 2천만 원 이상이 들기도 합니다.

‘더 뉴 하우스’는 이주·금융비용이 없기 때문에 실질 부담이 훨씬 낮습니다.

이주나 이사비 대신, 그 돈을 아파트 가치 상승에 직접 투자하는 셈이죠.

또한 금융사와 협업해 월 납부가 가능한 구독형 납부 프로그램도 도입할 계획입니다.”

Q. 대상 단지는 2000년대 이후 아파트로 한정됩니까? 90년대 단지도 가능합니까?

“대체로 2000년대 준공 단지를 중심으로 보고 있지만, 구조체가 양호한 1990년대 아파트도 충분히 가능합니다.

현재 재건축 대상인 단지는 대부분 1980년대 건물입니다.

90년대 아파트는 골조 상태가 양호한 곳이 많기 때문에, 구조 안정성을 확보할 수 있다면 ‘더 뉴 하우스’ 적용이 가능합니다.”

Q. 지하 주차장이 없는 단지는 어떻게 해결하나요?

“이 사업은 거주 중 공사가 원칙이라 지하를 파거나 구조체를 건드릴 수 없습니다.

대신 지능형 로봇주차 시스템을 도입해 기존 공간의 효율을 높일 계획입니다.

로봇주차를 적용하면 주차 효율이 약 30% 향상된다는 실증 데이터가 있습니다.

로봇 높이는 약 2m 수준이라 1층 세대의 채광·조망에 영향을 주지 않습니다.

이 시스템은 현재 제도화가 진행 중이며, 2027년 적용을 목표로 하고 있습니다.

정부에서도 로봇주차 활성화를 검토 중이기 때문에 도입 시점은 더 앞당겨질 수 있습니다.”

Q. 이 사업은 장기적으로 어떤 시장 변화를 염두에 두고 있나요?

“현대건설은 10년 후 정비사업이 완성되는 시점 이후, 국내 주거시장이 ‘리뉴얼’ 중심으로 재편될 것으로 보고 있습니다.

‘더 뉴 하우스’는 그 이후의 시장을 대비한 선제적 모델입니다.

입주민이 이사하지 않고도 단지의 외관, 커뮤니티, 조경, 편의시설을 새로 바꿀 수 있는 시스템이죠.

단순한 리모델링을 넘어 새로운 주거 문화의 표준을 만드는 실험적 사업이라 할 수 있습니다.”

이형덕 팀장은 질의응답을 마무리하며 “‘더 뉴 하우스’는 단순히 외형을 바꾸는 공사가 아니라, 입주민이 정주 환경을 유지하면서 주거 품질을 높이는 첫 시도”라며 “기술 검증과 제도 보완을 병행해 ‘이주 없는 리뉴얼’이 현실적인 대안으로 자리잡게 하겠다”고 말했다.

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