(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 아파트값 상승세가 한 달 새 뚜렷하게 둔화되고 있다.

한국부동산원이 11월 1주(11월 3일 기준) 조사한 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울은 전주 대비 0.19% 상승하며 오름세를 이어갔지만 상승폭은 넉 달 만에 가장 낮았다. 10월 15일 대책 이후 연속 네 주째 상승률이 축소되면서 단기 과열된 기대감이 차츰 식어가고 있는 모습이다. 다만 재건축 추진 단지와 교통·학군 중심의 선호 지역에서는 여전히 가격이 오르며 ‘선택적 상승’ 흐름이 이어지고 있다.

전국 아파트 매매가격은 전주와 동일한 0.07% 상승을 기록하며 상승세를 유지했다. 수도권은 0.13%, 서울은 0.19%로 상승했으나 모두 전주보다 오름폭이 줄었다. 전세가격은 전국 0.08%, 서울 0.15%로 소폭 확대됐다. 9~10월 급등 국면에 비하면 상승 속도는 뚜렷이 완만해졌다.

특히 서울은 10월 들어 상승률이 주차별로 절반가량 줄었다. 10월 13일(2주 누계) 0.54%에서 11월 3일 0.19%로 떨어지며, 한 달 새 상승 폭이 3분의 1 수준으로 축소됐다. 시장은 점차 숨 고르기에 들어갔지만, 재건축과 인기 단지 위주의 매수세는 여전히 남아 있다.

서울은 구별 온도차가 뚜렷했다. 강남권과 한강 이남 지역이 여전히 시장을 주도했다. 동작 0.43%, 송파 0.43%, 강동 0.35%, 양천 0.34%, 영등포 0.26% 등이 평균을 크게 웃돌았다. 동작구는 사당·상도동 재건축 단지를 중심으로 매수세가 이어졌고, 송파구는 가락·신천·잠실 일대 재건축 단지의 호가가 상승했다. 강동구는 강일·암사, 양천구는 목·신정 대단지 중심으로 거래가 형성됐다.

반면 강북권은 상대적으로 완만했다. 중구 0.29%, 성동구 0.29%, 용산구 0.23%, 마포구 0.23%, 서대문구 0.19% 등이 평균을 소폭 상회했다. 성동 행당·하왕십리, 용산 이촌·한남, 마포 성산·도화 등 주요 정비사업 구간이 상승세를 이끌었지만, 일반 신축 단지나 외곽권에서는 매수세가 한풀 꺾였다.

전세가격은 서울 전체 0.15% 상승을 기록했다. 송파 0.34%, 강동 0.28%, 양천 0.27%, 서초 0.23%, 용산 0.21% 등이 상위권을 차지했다. 신규 전세 물량이 부족한 가운데, 학군·교통 여건이 좋은 지역으로 수요가 몰리며 매물이 빠르게 소진되고 있다. 일부 강남·송파 등 인기 지역에서는 재계약 시 수천만 원에서 많게는 1억 원 안팎 인상된 사례도 나타나고 있다. 전세난이 해소되지 못한 상황이 매매가격 방어 요인으로 작용하고 있으며, 전세 불안에 따른 ‘매입 전환’ 수요도 늘고 있다.

경기도는 분당·구리·과천이 상승률 상위권을 형성했다. 성남 분당구는 0.59%, 구리 0.52%, 과천 0.44%로, 정자·서현·중앙·원문동 등 역세권과 재건축 중심 단지가 강세였다. 하남 0.40%, 화성 0.26%, 안양 동안 0.27%도 상승세를 이어갔다. 반면 평택(-0.20%)과 파주(-0.11%)는 입주 물량 증가와 거래 감소로 하락 전환됐다. 인천은 서구 0.09%, 연수 0.07%, 미추홀 0.07%, 남동 0.05%가 상승했다. 청라·가정, 송도·동춘, 용현·학익 등 주요 생활권에서 중대형 단지 위주로 가격이 올랐다. 수도권 외곽은 거래 부진이 지속되고 있지만, 교통망 개선과 분양 호재가 있는 지역은 강세를 유지했다.

시장에서는 이번 흐름을 두고 “10.15 대책이 과열 기대를 눌렀다”는 평가와 “실수요·재건축 수요는 여전히 견조하다”는 분석이 공존한다. 정부가 10월 15일 이후 투기과열지구 지정과 대출 규제를 조정하면서 투자 수요 일부가 빠졌지만, 서울 핵심지는 정책의 직접적 영향보다 심리 조정 효과가 더 컸다는 분석이다. 거래 절벽과 관망세 속에서도 ‘좋은 입지·재건축 단지는 결국 산다’는 수요자의 선택이 뚜렷하게 나타나고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 “10.15 대책은 시장의 속도를 늦추는 데는 효과가 있었지만, 방향을 바꾸기에는 한계가 있다”며 “서울 핵심지와 재건축 단지는 여전히 수요가 탄탄해 거래량은 줄어도 가격은 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 분석했다. 이어 “전세 수급 불균형과 실수요 중심의 매입이 맞물리면서 상승세가 완전히 꺼지긴 어려운 상황”이라고 덧붙였다.

김 소장의 진단처럼 서울은 완만한 상승세로 전환되며, 단기 급등세는 어느 정도 진정된 분위기다. 하지만 상승세의 중심이 재건축·대단지·역세권 중심으로 재편되며 지역 간 격차가 심화되고 있다. 강남·동작·송파처럼 매수세가 여전한 지역과 강북·외곽의 관망 지역 간 간극이 점점 커지는 구조다. 김 소장은 “지금 시장은 속도 조절기이자 옥석 가리기 구간”이라며 “거래량은 줄겠지만, 수요자들이 체감하는 시장의 온도차는 오히려 커질 가능성이 있다”고 내다봤다.

전문가들은 연말까지 상승세가 이어지되 속도는 계속 완만해질 것으로 보고 있다. 매매 시장은 ‘급등 후 조정기’, 전세 시장은 ‘매물 부족형 강세’로 요약된다. 재건축·신축 선호 단지는 전세가격 상승을 기반으로 추가 상승이 이어질 가능성이 높다. 반면 외곽 신도시와 공급이 많은 지역은 하락 조정이 불가피할 전망이다.

결국 이번 10.15 대책은 가격 급등은 막고 시장 격차를 드러냈다는 점에서 절반의 약효를 보인 셈이다. 서울 집값은 진정됐지만, 그 속에서 ‘버티는 곳과 주저앉는 곳’의 분기점이 뚜렷해지고 있다. 정부가 추가 규제 완화나 세부 보완책을 내놓지 않는 한, 시장은 당분간 ‘속도 조절기’ 속에서 옥석 가리기에 들어갈 것으로 보인다.

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