(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) ◇ 대출 규제의 배경

지난 1월 달 잠시 주춤했던 가계부채 규모가 커지면서 지난 5월 달과 6월 달에는 전 금융권 가계대출 총액이 5.3조 원과 6.0조 원이나 증가했다. 이중 주택담보대출은 4.8조 원과 5.6조 원으로 대출 증가의 대부분을 차지했다.

특히, 수도권 지역의 주택거래량 증가에 따라 주택담보대출이 크게 확대되었다. 주택담보대출 확대는 바로 주택가격 상승으로 이어진다. 한국부동산원이 지난 6월 4주(6.23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 평균 매매가격은 0.06% 상승했으며 전세가격은 0.02% 상승했다고 발표했다.

구체적으로 수도권은 전주 0.13% 상승에서 0.16%로 상승 폭이 커지고 있으며 서울은 0.36% 상승에서 0.43%로 역시 상승 폭이 확대되고 있다고 발표했다. 그런데 지방은 여전히 보합 내지 하락하고 있다. 문제는 서울과 수도권이 문제다.

서울의 강북지역 14개 구가 모두 상승하여 평균 0.31% 상승하였는데 이중 성동구는 한 주간에 0.99% 상승하였고 마포구도 0.98% 상승하여 상승 폭이 확대되었다. 물론, 용산구 0.74%, 광진구 0.59%, 종로구 0.21% 등 대부분 지역이 상승하였다. 강남지역도 마찬가지다. 11개 구의 평균 상승 폭이 0.54%로 이중 송파구가 가장 높은 0.88% 상승하였다. 누구나 관심 대상 지역인 서초구는 0.77% 상승하였으며 강동구 0.74%, 동작구 0.53% 등 대부분 지역이 상승했다.

그런데 사람들은 지역별로 한 주간에 0.99% 상승했다고 하면 1년 동안에 얼마나 상승하는지 잘 모른다. 왜냐하면 1년을 계산해 보지 않기 때문이다. 1년은 52주다. 단순히 복리로 계산하지 않고 0.99%에 52주를 곱하면 1년에 51.48% 상승하는 것을 알 수 있다. 예를 들어 매매가격 10억 원인 아파트가 15억 1,480만 원이 되는 셈이다.

◇ 정부의 6.27 대출 규제

결국, 정부는 지난 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안을 발표하면서 다음 날부터 즉시 시행한다고 발표했다. 급하기는 급했던 모양이다. 그런데 아쉽게도 공급 대책은 없다. 규제가 능사는 아닌데 규제 대책만 내놓았다. 이재명 정부의 첫 번째 부동산 대책은 이렇게 대출 규제 정책으로 출발했다. 그 내용을 보면 고강도 규제 대책임에는 틀림이 없다.

6.27 대책의 주요 내용을 살펴보면 수도권·규제지역 내에서 첫째, 가계대출 총량 관리 강화다. 이를 위해 전 금융권의 가계대출 총량 목표는 7월부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하고 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축한다.

둘째, 은행권 자율 관리 조치를 전 금융권으로 확대 시행한다. 이를 위해 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우 추가 주택 구입 목적 주택담보대출을 금지한다.

또한 수도권·규제지역 내에서 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다. 뿐만 아니라 주택을 담보로 생활안정자금 주택담보대출 한도를 최대 1억 원으로 제한한다. 단, 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 주택담보대출 취급을 금지한다.

다만, 지방 소재 주택은 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다. 그리고 주택담보대출 만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지하며 소유권 이전 조건부 전세대출 즉, 주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양 잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출을 금지하여 실거주가 아닌 갭 투자 목적의 주택 구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 한다.

마지막으로 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 하였다.

셋째, 주택 구입 목적의 주택담보대출 여신한도 제한이다. 수도권·규제지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 최대한도를 6억 원으로 제한하여 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하였다. 다만, 중도금 대출은 제외되며 잔금대출로 전환 시에는 6억 원 한도를 적용한다.

넷째, LTV 등 규제 강화다. 수도권·규제지역 내에서 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출의 LTV를 80%에서 70%로 낮추고, 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 특히, 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이다. 또한 전세대출 보증 비율을 현행 90%에서 80%로 낮춰 전세대출에 대한 금융회사들의 여신심사 강화를 유도한다.

◇ 대출 규제와 시장 반응

6.27 대책의 핵심은 수도권에서 공시가격 12억 이상의 고가주택에 대해 주택담보대출을 모두 금지했으며 그 이하 주택이라도 최대 6억 원 이하로 대출금액을 제한한 것이다. 또한 주택을 구입하는 경우라도 6개월 내 전입신고를 해야 하므로 갭 투자는 하지 못하도록 했다. 그리고 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없으며 스트레스 DSR 3단계를 전면 시행하고 디딤돌·버팀목 등 정책자금 대출한도도 줄였다.

이러한 영향으로 일단 상승하던 서울의 아파트 가격상승을 잡는 데는 성공했다. 한마디로 급한 불은 껐다. 시행 한 달 만에 서울의 주요지역 아파트 가격 상승세는 반토막이 났으며 거래 또한 대폭 줄어들었다. 7월 28일 한국부동산원이 발표한 7월 4주 기준 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 서울은 0.12% 상승하였고, 인천 0.03% 하락하였으며, 경기는 0.01% 상승한 것으로 나타났다.

구체적으로 규제가 직접적으로 영향을 미치는 서울은 재건축 이슈 단지 등에 대한 상승 거래가 국지적으로 발생하고 있으나, 부동산 시장 참여자의 관망심리가 지속되는 등 전반적인 수요가 위축되면서 서울 전체 가격상승 폭을 축소시켰다. 강북의 경우 14개 구 평균 0.08% 상승하였으며 지난 6월 4주 차 가장 많이 상승했던 성동구는 0.99%에서 0.22%로 하락 폭이 줄어들었으며 마포구는 0.98%에서 0.11%로 하락 폭이 줄어들었다. 또한 용산구는 0.74%에서 0.17%로 대폭 하락하였다.

역시 강남 11개 구는 평균 0.16%로 하락하였는데 그중 송파구는 0.88%에서 0.41%로, 서초구는 0.77%에서 0.21%로, 강남구는 0.84%에서 0.11%로, 강동구는 0.74%에서 0.07%로, 동작구는 0.53%에서 0.11%로, 양천구는 0.60%에서 0.17%로, 영등포구는 0.66%에서 0.13%로 각각 하락 폭이 많이 줄어들었다. 그래도 아직은 여전히 상승세에 있다. 거래량도 서울 부동산정보광장 자료에 의하면 지난 6월 달 서울의 아파트 거래량이 11,894건이었으나 7월 31일 기준 2,823건으로 대폭 줄어들었다.

한마디로 이번 대책으로 부동산 거래는 뚝, 가격상승을 주도하던 강남과 한강벨트 지역은 숨 고르기. 그래서 일단, 서울 아파트 가격상승을 잡은 듯하다. 문제는 향후 대출한도 안에서 살 수 있는 중저가 지역에 수요가 몰릴 가능성이 높다. 이미 일부 지역에서 상승세가 나타나면서 매매 수요가 증가하고 있다고 한다.

또한 전세수요가 매매 수요로 넘어가지 못하면서 올가을 전세시장이 불안하다. 뿐만 아니라 일부 전세금 대출 규제를 받아 보증부 월세가 늘어나거나 월세화가 가속화될 수 있다. 월세가 늘어나면 서민들은 가처분소득이 줄어들어 생활이 어렵게 되고 보증금을 모을 수 없어 보증금을 이용한 내 집 마련의 징검다리가 무너질 수 있다.

◇ 6월 정부의 주택통계

6월 기준 국토교통부가 발표한 인허가 등 주택통계를 살펴보면 6월 수도권 인허가는 경제가 어려운 가운데 13,792호로 전년 동월 8,998호 대비 53.3% 증가했으며 6월 누적 실적은 73,959호로 전년 동기 60,261호 대비 22.7% 증가했다고 한다. 또한 서울지역 6월 인허가는 3,569호로 전년 동월 2,644호 대비 35.0% 증가하였으며 6월 누적 실적은 22,898호로 전년 동기 13,174호 대비 73.8% 증가했다.

비수도권 6월 인허가는 14,226호로 전년 동월 14,888호 대비 4.4% 감소했으며 6월 누적 실적은 64,497호로 전년 동기 89,599호 대비 28.0% 감소했다. 6월 수도권 착공은 20,416호로 전년 동월 8,098호 대비 152.1% 증가하였으며 6월 누적 실적은 65,631호로 전년 동기 71,448호 대비 8.1% 감소하였다. 서울지역 6월 착공은 2,079호로 전년 동월 1,040호 대비 99.9% 증가하였으며 6월 누적 실적은 12,866호로 전년 동기 13,171호 대비 2.3% 감소하였다.

역시 비수도권 6월 착공은 8,455호로 전년 동월 12,614호 대비 33.0% 감소하였으며 6월 누적 실적은 37,516호로 전년 동기 55,801호 대비 32.8% 감소하였다. 인허가 물량이 다소 개선되기는 했으나 여전히 인허가와 착공 물량은 감소한 상태다. 또한 6월 기준 수도권 분양은 8,832호로 전년 동월 12,763호 대비 30.8% 감소하였으며 6월 누적 실적은 40,986호로 전년 동기 50,200호 대비 18.4% 감소하였다.

서울지역 6월 분양은 946호로 전년 동월 2,153호 대비 56.1% 감소하였으며 6월 누적 실적은 6,558호로 전년 동기 8,231호 대비 20.3% 감소하였다. 비수도권 6월 분양은 6,151호로 전년 동월 8,892호 대비 30.8% 감소하였으며 6월 누적 실적은 26,979호로 전년 동기 62,295호 대비 56.7% 감소하였다.

6월 수도권 준공은 22,121호로 전년 동월 15,553호 대비 42.2% 증가하였으며 6월 누적 실적은 101,044호로 전년 동기 92,554호 대비 9.2% 증가하였다. 서울지역 6월 준공은 9,178호로 전년 동월 3,100호 대비 196.1% 증가하였으며 6월 누적 실적은 31,618호로 전년 동기 17,957호 대비 76.1% 증가하였다.

비수도권 6월 준공은 17,994호로 전년 동월 20,369호 대비 11.7% 감소하였으며 6월 누적 실적은 104,567호로 전년 동기 127,006호 대비 17.7% 감소하였다. 미분양 주택은 6월 말 기준 63,734호로 전월 66,678호 대비 4.4% 감소하였으며 준공 후 미분양은 26,716호로 전월 27,013호 대비 1.1% 감소하였다. 이중 수도권 미분양 주택은 13,939호(준공 후 미분양: 4,396호), 비수도권 49,795호(준공 후 미분양: 22,320호)로 나타났다.

결국, 서울은 정부의 충분한 주택공급 신호가 나오지 않는 경우 신규 주택이 부족한 지역으로 다시 가격 상승세를 보일 수 있다. 반면 지방은 여전히 미분양이 증가하면서 가격은 하락하고 있어 역시 정부의 대책이 필요한 상태다.

◇ 부동산가격이 오르는 이유

부동산가격은 결국 우상향한다. 그 이유는 부동산가격 발생 요인 3가지에서 찾을 수 있다.

첫째, 대상부동산이 쓸 만한 가치가 있어야 한다. 즉, 유용성이다. 둘째, 대상부동산을 살려는 사람이 많아야 한다. 물론 돈도 있어야 한다. 그래서 이를 유효수요라고 한다. 셋째, 대상부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다.

한마디로 주택의 공급량이 부족하거나 주택을 구입하려는 사람이 많아지거나 그러면서 시중에 유동성 자금이 많으면 결국 부동산가격은 상승한다. 최근 서울의 아파트 가격이 상승한 원인은 바로 3가지가 맞아떨어진 것이다.

즉, 서울의 입주 물량이 2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리 상승으로 인허가 물량이 감소하고 착공 물량도 감소하여 입주 물량까지 감소하는 등 공급 절벽에 대한 불안감이 가장 큰 원인이다. 당연히 공급 물량이 줄어들면 가격은 오른다. 여기에 금리 인하 가능성과 고물가로 인한 원자재가격 상승이 아파트 가격을 상승시킨 요인으로 한몫한 것이다.

물론, 지난 2월 서울의 토지거래허가구역 해제와 3월 재지정 등도 아파트 가격상승 원인으로 제공했다. 문제는 한번 오른 집값은 다시 내려오지 않는다는 것이다. 그래서 집 없는 무주택자 입장에서는 매우 불안할 수밖에 없다. 예전에는 서울의 아파트 가격이 자고 나면 오른다는 말이 유행이었다면 요즘은 지금도 오른다는 말로 바뀌었다.

결국, 정부는 앞서 언급한 3가지를 중심으로 주택시장을 안정시키는 정책을 내놓아야 한다. 그러나 주택 공급만큼은 지속 가능하고 미래 예측이 가능한 일관성 있는 정책을 내놓을 수 있지만 수요와 유동성 자금은 항상 변동성이 크기 때문에 규제와 완화로 시장 조절을 할 수밖에 없다. 정부는 공급 정책 없이 대출을 규제하면서 수요를 억제하는 정책으로 시장을 안정화하려고 한다. 공급 정책 없는 규제 정책은 시장을 왜곡시킬 수 있으며 규제의 약발이 오래가지 않는다.

◇ 향후 정부의 부동산정책 방향은?

부동산 시장은 냉정하다. 이번 6.27 대책의 효과는 필자의 생각에 길면 6개월, 짧으면 3개월이 한계일 것이다. 왜냐하면 공급 대책이 없었기 때문이다. 그래서 정부는 조만간 공급 대책을 내놓아야 한다. 이재명 대통령은 후보 시절 공급 정책으로 도심지 주택공급 확대는 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화를 통하여 공급을 확대하겠다고 했다. 최근 주택가격 상승이 서울을 비롯한 수도권의 도심지 가격이 오르는 것을 보고 규제 정책과 함께 공급 확대 정책도 내놓았어야 했는데 규제 정책만 내놓은 것이다.

특히, 이재명 정부의 주택공급 정책 방향이 공공 주도형 공급 정책이라 염려가 된다. 그렇지 않아도 재건축 사업을 추진하는 단지들은 공사비 상승에 재건축 초과이익환수제까지 시행되고 있어 사업추진의 어려움을 호소하고 있는데 공공주도형 정비사업을 한다면 건폐율과 용적률을 올려주고 그만큼 임대 주택공급을 늘리라고 할 것이다. 조합원들은 결국 이를 수용할 것인지 고민할 것이다.

만약에 수용을 하지 못한다면 사업은 지지부진 지연될 수밖에 없다. 그래서 조합원들이 수용 가능한 범위 내에서 공공이 개입하는 것이 바람직하다. 또 한 가지는 시간이 오래 걸리는 대규모 신도시 개발보다는 공공기관이 보유한 유휴부지의 도심 고밀 개발이 거론되고 있다.

문재인 정부 시절 태릉CC, 용산 캠프킴 등 군부지나 정부과천청사 주변, 서초구 서울지방조달청과 국립 외교원 등 공공기관 이전 및 유휴부지 등 국공유지를 신규 택지로 발굴하는 공급계획이 있었다.

이재명 정부도 같은 생각을 하고 있을 것이다. 여기에 국토교통부가 지난해 11월 서초구 서리풀 지역을 비롯하여 고양 대곡지구, 의왕 오전·왕곡지구, 의정부 용현지구 등 4개 지구의 그린벨트를 해제하고 5만 가구를 공급하겠다고 발표한 내용도 개발 여지가 있는 곳이다. 이 외에도 수색, 구로, 수서 등 철도 용지나 차량 기지를 이용하면 저렴한 가격의 공공 아파트를 공급할 수 있다.

뿐만 아니라 3기 신도시의 조기 공급이다. 물론 택지가 부족한 현시점에 용적률을 좀 더 올려서 주택공급도 늘려야 한다. 무주택자들은 주택을 분양만 받아도 매매시장에서 멀어진다. 또 한 가지는 도심지에서 쉽고 빠르게 주택공급이 가능한 비아파트(다세대·연립·도시형생활주택, 오피스텔) 부분의 활성화다.

이는 3개월에서 6개월 정도면 입주 가능한 주택을 공급할 수 있기 때문이다. 문제는 비아파트는 대부분 서민 주거 중심의 주택인데 이곳에 전세 사기 사건이 많이 발생하여 지금은 선호가 떨어져 공급도 줄었지만 대부분 아파트 수요로 돌아서 아파트 가격 상승에도 한몫했을 것으로 보인다.

따라서 전세 사기를 근본적으로 막을 수 있는 대책만 세워준다면 공급 활성화와 함께 주택시장의 안정화에 기여할 것이다. 특히, 요즘 젊은 사람들이 선호하는 빌트인 방식의 오피스텔은 건축법상 근린생활시설로 일정 면적(전용면적 85㎡) 이하의 경우 주택 수에서 제외하는 것도 고려해 봐야 한다.

주택수요자들은 항상 언제, 어디에 얼마만큼의 주택을 공급할 것인지 궁금해한다. 그래서 정부는 구체적인 주택공급 로드맵을 조속히 내놓아야 한다. 적어도 2~3년 안에 주택공급을 최대한 어느 정도 하겠다는 신호만 줘도 수요자들은 정부를 믿고 기다릴 것이다.

◇ 6.27 대책의 평가

상환 능력과 담보 가치와 무관하게 최대 대출한도를 6억 원으로 묶어버린 6·27 대출 규제 이후 주택시장은 조정 국면에 접어들었다. 정부는 시장 상황을 보면서 가격이 또 상승하면 규제지역 확대 카드도 꺼내 들 것이다.

강력한 수요 억제 정책으로 주택시장의 과열 양상은 멈췄지만 주택공급 대책이 뒷받침되지 않으면 대출 규제는 반쪽짜리 대책이 될 수밖에 없다. 공급 부족이 장기화되면 억눌렸던 수요가 터지면서 가격은 다시 또 상승할 것이다.

아마도 정부는 대출 규제의 약발이 떨어지는 시기가 규제지역 확대 카드를 꺼내드는 시기가 될 것이다. 규제지역이 확대된다면 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 묶여 있는 조정대상지역과 투기과열지구를 마포·성동·강동구 등으로 확대하는 방안이 가장 유력하다. 이재명 정부가 일단 부동산정책을 시장 안정화에 두고 규제로 시동을 걸었기 때문에 갑자기 규제 완화는 하지 않을 것이다. 단지, 규제 강화의 정도가 계속 바뀔 가능성은 있다.

문제는 공급이 너무 없는 상태에서 계속 규제만 하게 되면 거래가 없는 시장, 비정상적인 시장이 되는 것이 문제다. 정부와 국회도 주택시장 안정을 위해서는 공급이 필요하다는 데 인식을 같이 하고 있다. 이에 따라 이르면 8~9월 주택공급 대책의 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 정부의 주택공급 방안은 당장 실질적인 성과를 낼 수 있는 3기 신도시 조성, 1기 신도시 재정비 등이 중심이 될 것으로 보인다.

재건축·재개발 활성화를 통한 도심 내 주택공급 방안도 포함될 전망이다. 공급 주택 형태는 수요자별 맞춤형 공공주택이 주를 이룰 것으로 예상된다. 주거 안정을 위한 주택공급의 확대, 청년과 신혼부부 등 무주택자들을 위한 부담 가능한 주택공급, 주거복지 차원의 공공임대주택 공급 노력을 지속적으로 해야 한다. 이번에 대출 규제 정책을 구사한 건 잘한 일이지만 여기에 덧붙여 공급계획이 빠른 시일 내 반드시 뒤따라야 한다.

[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수
o(현)㈔한국부동산융복합학회 회장
o(현)한국부동산융복합연구원 원장
o(현)㈔대한부동산학회 명예회장
o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원· 국토교통부 자체성과평가위원회 위원·LH기술평가 위원회·경영투자심사위원회 위원·서초구,
용산구 분양가심의위원회 위원

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