(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 9월 초 공급·금융 중심의 부동산 대책을 준비 중인 가운데, 시장에서는 이미 ‘거래절벽 속 호가 장세’가 굳어지고 있다. 강남권 재건축과 주요 단지에서는 매물이 쌓여도 거래는 실종되고, 보유세 논의는 뒷전으로 밀리면서 집값 왜곡 우려가 커지고 있다.

서울 아파트 시장에서 거래가 사실상 끊기며, 강남3구와 용산 등 주요 재건축 단지들은 매물만 쌓인 채 ‘거래절벽’에 빠져 있다.

◇ 거래 70% 급감…거래절벽에 호가만 난무

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 매매 거래는 6월 1만여 건에서 8월 2천여 건 수준으로 줄며 두 달 만에 70% 이상 급감했다. 전국 역시 같은 기간 3만여 건에서 8천 건대로 쪼그라들었다.

거래가 끊기자 매도자들의 호가만 부풀려지는 기현상이 나타나고 있다. 강남권 재건축 단지들은 매물이 수백 건씩 쌓여 있지만, 최저 호가가 수십억 원대에서 출발하는 경우가 많다. 예컨대 개포주공7단지는 2023년 전용 50㎡대가 18억원대에 거래된 이후 거래가 끊겼지만, 현재 매물은 35억원 이상에 호가가 형성돼 있다.

서울 전체 평균으로도 신축과 노후 단지 간 가격 격차는 뚜렷하다. 국토부 자료에 따르면 준공 5년 이내 단지의 중위 거래금액은 약 15억원으로, 20년 이상 노후 단지(약 6억원)보다 두 배 이상 높았다. 거래는 줄고 신축 중심의 고가 호가만 버티는 구조가 굳어지면서, 실수요자들은 접근조차 어려운 시장 환경에 내몰리고 있다는 지적이다.

◇ 반포·잠실, 매물만 쌓이고 호가는 40억~50억

강남권 대표격인 반포주공1단지는 현재 매물이 수백 건에 달하지만, 가장 낮은 매물 호가가 50억 원 선에서 출발한다. 2023년 전용 72㎡가 25억 원대에 거래된 이후 실거래가 사실상 끊겼음에도, 시장에 나온 물건은 고가에만 머무는 상황이다.

잠실주공5단지 역시 비슷하다. 매물이 쌓여도 40억 원 안팎에서 일부 체결이 이어지며, 매도자들은 호가를 크게 낮추지 않고 있다. 시장에서는 ‘거래가 성사되면 시세로 인정받는다’는 인식이 확산되면서, 호가가 곧 시세로 굳어지는 악순환이 반복되고 있다는 분석이다.

서초구 ‘래미안 원베일리’는 대장 단지의 상징처럼 여전히 호가와 거래가 맞물리며 시장을 이끄는 모습이다. 지난 6월 전용 80㎡가 44억5000만원에 실거래되며 고가 호가가 실제 거래로 이어졌다. 전문가들은 대장 단지에서 호가가 방어되면 인근 단지들도 눈높이를 낮추지 않는 경향이 강하다고 입을 모은다.

김 소장은 “이른바 강남 대장 단지들은 거래가 끊겨도 상징성과 희소성 덕분에 매도자들이 가격을 쉽게 낮추지 않는다”며 “이런 심리가 쌓이면서 호가와 실거래 간 괴리가 더욱 커지고, 주변 단지까지 시세 착시 현상을 일으킨다”고 말했다.

◇ 보유세 부담·양도세 장벽, 매물 잠김 부채질

시장 전문가들은 이런 현상 뒤에는 보유세 심리적 부담과 함께 양도세 장벽이 맞물린 구조적 문제가 있다고 지적한다. 김 소장은 “보유세는 높이고 양도세는 낮춰야 매물이 시장에 나온다”며 “문재인 정부는 보유세와 양도세를 동시에 올려 매물 잠김을 자초했고, 그 결과 시장이 왜곡됐다”고 꼬집었다.

하지만 정부는 새 대책에서 보유세 조정보다는 공급 확대와 금융 규제 강화에 방점을 찍는 모습이다. 앞서 문화일보는 정부 관계자를 인용해 “이번 대책에서 세제 부분은 건드리지 않는다”고 보도한 바 있다.

결국 공급·금융 조정만으로는 거래절벽과 호가 왜곡을 해소하기 어렵다는 평가가 나온다. 시장에서는 “보유세·양도세 등 세제 개편을 외면한 채 공급과 금융만 만지작이면, 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다”는 우려가 확산되고 있다.

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