(조세금융신문=김영기 기자) 국세청 출신 임승룡 세무사(국세동우회 부회장)가 최근 고려대학교 대학원 석사학위 논문(2025년 8월) '오피스텔 용도 구분의 세법상 문제점과 개선방안에 대한 연구'를 통해 정책적 대안을 제시해 주목을 받고 있다.

임 세무사는 논문에서 “오피스텔은 아파트와 달리 용도 구분의 예측 가능성과 법적 안정성이 떨어져 납세자와 과세당국 간의 조세 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다”고 지적했다.

특히 주거용 여부를 판단하는 기준이 모호하고, 조세법령상 ‘주택’ 개념이 명확히 규정돼 있지 않아 혼란이 발생한다는 점을 강조했다.

이에 그는 소득세법 시행령 제152조의4의 ‘대통령령이 정하는 구조’를 “세대별로 구분된 각각의 공간마다 출입문·화장실·부엌과 1개 이상의 방(침실)이 구분 설치된 구조”로 개정할 것을 제안했다. 또 오피스텔을 소형 원룸형과 중·대형 주거형으로 구분해, 전자는 언제든지 복합적 용도로 사용 가능하므로 임대 시 사업용 부동산으로 간주하고, 후자는 사실상 주택으로 인정하는 방향으로 법령을 정비해야 한다고 주장했다.

임 세무사는 “주거용 오피스텔 판단은 세입자의 사용 용도가 아니라 소유자의 사용 용도에 따라야 한다”며 “소유자가 직접 거주하는 경우 주택으로 보되, 소형 원룸 오피스텔을 임대하는 경우에는 사업용으로 판정하는 것이 타당하다”고 설명했다.

이어 “중·대형 오피스텔이 실제 거주용으로 사용되는 경우에만 주택으로 판정한다면 조세법률주의와 실질과세원칙이 조화를 이루어 납세자의 예측 가능성과 과세 형평성이 크게 개선될 것”이라고 제언했다.

그는 또 건축법, 주택법, 세법에서 오피스텔의 정의와 분류가 제각각이라 납세자 혼란이 가중되고 있다고 지적했다. 건축법에서는 업무시설, 주택법에서는 준주택으로 분류되며, 세법에서는 취득 시 일반건축물로 보되 보유·양도 시 사용 현황에 따라 주택 또는 일반건축물로 달리 과세되고 있다는 것이다.

마지막으로 임 세무사는 공동주택 공시가격제도와 유사하게 오피스텔에 대한 별도의 고시가격 제도를 도입해 법적 통일성을 확보할 필요가 있다고 제안했다. 그는 “이러한 제도적 개선을 통해 과세 형평성을 높이고 행정력 낭비를 줄이며, 납세자와 과세당국 간 불필요한 충돌도 완화할 수 있을 것”이라고 기대를 밝혔다.

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