(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 정부의 6월 27일 주택담보대출을 6억원으로 제한하는 초강수 가계부채 관리 강화 방안 시행 이후, 분양시장에서도 자금 마련이 비교적 수월하고 규제 여파가 적은 소형 아파트과 오피스텔에 수요자가 몰리고 있는 것으로 나타났다.

일부 중저가 아파트 매물의 경우 대출 규제 이후에도 신고가 거래가 이어지는 상황이다. 대출규제 과녁에서 벗어난 오피스텔의 경우, 아파텔 등 비교적 넓은 평형 매물에 대한 선호도가 커지고 있다는 것이 업계의 반응이다.

아파트 시장, 소형 평형에 쏠리는 수요

먼저 아파트 시장의 경우 소형 평형으로 수요가 몰리고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ‘가계부채 관리 방안’이 시행된 지난 6월 28일부터 7월 14일까지 17일간 신고된 서울 아파트 거래 건수는 총 1265건으로 규제 시행 직전 17일간의 거래량(7221건)과 비교하면 거래량이 82.5%나 감소해 규제 약발의 효과가 발휘되고 있는 것으로 풀이된다. 

특히 대출 규제로 인해 서울에서 중소형 저가 아파트에 대한 매입 비중이 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 규제 전 전체 매매 중 9억원 이하 아파트 거래가 차지하는 비중이 38.5%(2784건)였으나, 규제 시행 이후에는 해당 비중이 55.1%(698건)로 상승했다. 

자금 부담이 큰 대형 평형 대신 소형 아파트로 눈을 돌리는 실수요가 늘면서 중저가 중소 평형대에 매수세가 쏠린 것으로 업계는 풀이하고 있다.

최근엔 소형 아파트를 중심으로 신고가를 경신하는 사례도 나오고 있다.

영등포구 당산동3가 ‘당산계룡리슈빌1단지’ 전용면적 42.4㎡는 7월 5일 종전 대비 3500만원 상승한 7억 5000만원에 신고가 거래됐다. 

대출규제 전까지 인근 여의도 구축이 빠르게 오르면서 영등포까지 매수세가 넘어와 중대형 매물이 신고가를 기록했지만 대출 규제 이후 최근엔 문의가 눈에 띄게 줄었으며 소형 매물의 경우 문의 자체는 줄긴 했지만 중대형에 비해 거래는 이뤄지고 있다는 분석이다.

주택도시보증공사(HUG) 발표에서도 이를 확인할 수 있다.

HUG 민간아파트 분양가격 동향을 보면, 2025년 6월 말 기준 수도권 민간아파트 ㎡당 평균 분양가(공급면적 기준)는 전년 동월 대비 7.72% 상승한 881만9,000원인 것으로 조사됐다. 전용면적 84㎡로 계산하면 약 10억 1400만원으로, 대출 한도를 최대한 활용하더라도 잔금 시점에는 4억원 이상을 자력으로 마련해야 하는 부담이 따른다.

이에 비해 소형 아파트를 대표하는 전용 49㎡와 전용 59㎡의 경우, 수도권 평균 분양가를 단순 적용해 산출한 결과 각각 약 5억9,900만원, 7억500만원으로, 상대적으로 진입장벽이 낮았다.

이에 소형 아파트에 대한 인기는 지속될 것으로 보인다. 1~2인 가구 증가에 힘입어 이전부터 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다.

 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면, 2025년 6월 기준 수도권의 1인 가구는 487만 898가구로, 수도권 전체 1,198만5,476가구 중 40.64%를 차지했다. 2인 가구도 23.78%로 뒤를 이었다. 2008년 통계 작성 이후 가장 높은 수치로, 주택 수요의 구조적 변화를 보여주는 지표로 해석된다.

정부의 대출 규제 강화로 갭투자가 어려워져 분양 시장도 실수요자 위주로 재편될 것으로 예상되며 이 가운데 전용 60㎡ 이하 소형 아파트는 분양가 자체가 낮은 데다, 대출 부담도 적어 상대적으로 접근성이 높아 개인 여력에 따라 대출 없이도 청약이 가능한 수준이라 실수요자들의 관심이 집중될 수밖에 없겠다.

오피스텔?비아파트 시장에 몰리는 관심

다음으로 규제 여파가 적은 주거용 오피스텔 시장의 경우 아파트 시장과는 다른 방향으로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

서울 내 아파트가 중소형을 중심으로 거래되는 반면, 오피스텔의 경우 전용 60㎡ 이상의 상품이 최근 대출규제를 피할 주거 상품으로 주목을 받고 있는 셈이다.

주거용 오피스텔의 경우 건축법상 업무시설, 주택법상으로는 ‘준(準)주택’으로 분류되기 때문에 담보대출에 대한 규제를 받지 않기 때문이다.

현재 투기과열 규제 지역(서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구)에서는 오피스텔을 담보로 대출을 받을 경우 대출금액과 관계없이 담보인정비율(LTV)이 50%, 비규제 지역에서는 LTV가 70%까지 적용된다. 실거주 의무나 다주택자의 대출 제한도 없어 투자 목적의 오피스텔 매수도 가능하다.

이 때문에 시장에서는 신혼부부, 청년 등 적은 자본으로 서울 내 주요지역 거주를 원하는 실거주자들이나 시세차익을 노리는 갭투자 수요가 주거용 오피스텔(아파텔)로 몰릴 수 있다는 분석도 나온다.

특히 구조나 평형이 아파트와 크게 차이가 없는 투룸, 쓰리룸 형태의 주거용 오피스텔인 ‘아파텔’의 경우 꾸준히 자체 신고가를 갈아치우고 있다.

올 7월 4일 기준 서울 양천구 목동 ‘목동파라곤’ 전용 95㎡ 매물은 직전 거래 대비 3000만원 상승한 16억8000만원의 신고가에 거래가 이뤄졌다. 분양 당시 ‘명품형 아파텔’을 표방했던 송파구 르피에드 문정 역시 전용 44.56㎡ 매물이 7월 14일 직전 신고가(7억3000만원) 대비 2억원가량 오른 9억원에 최고가 거래되기도 했다.

대출 한도가 걸려있어 결국은 6억원으로 매입이 가능한 중소형 매물과 아파텔 등의 상품이 풍선효과를 받을 수 없으며 비교적 규제 영향에서 적고 금리 인하 기대감이 있기 때문에 상승 기대감도 일정 반영될 수밖에 없겠다.

특히 정부가 조만간 비아파트 시장 중심의 공급대책을 내놓을 것으로 알려지면서 오피스텔 수요는 더욱 몰릴 전망이다.

업계에 따르면, 정부는 이르면 8월경 오피스텔?빌라 등 비아파트 주거시설을 중심으로 한 공급대책 발표를 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 서울 아파트 공급 물량은 내년과 내후년에 걸쳐 역대 최저치를 기록할 것으로 예상되는데, 공급량을 늘리기 위해선 비아파트 시장을 활성화시키는 방법이 유일하기 때문이다.

오피스텔의 경우 아파트 대비 건축 속도가 빠르고, 인허가 절차도 비교적 간소해 공급량을 빠르게 늘리는 데 효과적인 대안이 될 수 있다고 정부는 판단한 모양이다.

그 외에도 정부는 이와 더불어 사회적 문제로 대두된 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 오피스텔 전환 등 비주거시설의 양성화도 본격 추진할 것으로 알려졌다.

정부는 지난해 10월 ‘생활숙박시설 합법사용 지원방안’을 발표한 이래 기존 생숙에 대한 용도변경 등 합법 사용 전환을 적극 지원하고 있다. 지난 7월 16일부터는 생숙의 대표적 규제였던 복도 폭 규제를 피난?방화설비 보강 시 1.5m 이상으로 완화 적용한다.

생숙에 부과되는 이행강제금 유예가 오는 9월이면 만료되는데, 주거 안정을 도모하는 차원에서라도 이행강제금 부과를 강행하진 않을 것으로 보이며 대출 규제, 비아파트 규제 완화가 맞물리면서 오피스텔로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 일어날 수 있겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]