(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 한때는 ‘보물단지’였지만 ‘애물단지’로 전락한 곳이 있다.

대표적으로 서울 터미널을 꼽을 수 있다. 과거에는 물류의 핵심거점 역할을 담당했지만 최근에는 도심 노른자 땅임에도 노후화된 시설로 애물단지 취급을 받아왔다.

한때는 ‘타는 곳’으로만 여겨졌던 서울의 터미널들이 변신을 시작했다. 상봉터미널?동서울종합터미널?서부트럭터미널 등 터미널 부지들이 아파트, 오피스, 상업시설, 문화공간 등을 결합한 복합단지로 재탄생하고 있는 것이다. 이동의 관문에서, 도시 생활의 중심지로 중심축이 옮겨지는 셈이다. 기존 화물터미널 기능은 지하화해 유지되며, 지역주민들이 생활 속에서 이용할 수 있는 공간으로 기능을 확장할 예정이다.

서울 주요 터미널 부지들은 제각기 다른 방식으로 탈바꿈하고 있지만, 공통의 키워드는 ‘복합성’이다. 거주?업무?쇼핑?문화가 한데 얽힌 다기능 도시공간으로 변모하고 있는 것이다.

업계에서는 터미널은 입지 특성상 교통인프라가 집중돼 개발 효과가 크기 때문에 개발을 마치면 자연스럽게 일대 랜드마크가 될 가능성이 크다는 설명이다.

▲양재화물터미널

먼저 서울 서초구 양재동 옛 양재화물터미널 부지엔 물류?상업?기능을 아우르는 ‘도시첨단물류단지’가 들어설 예정이다. 이곳은 하림그룹이 2016년 4525억원에 매입 후 개발을 추진해 온 땅이다. 하지만 양재IC 일대 혼잡과 특혜적 과잉 개발 논란을 우려한 서울시에 발목이 잡혔다. 2023년 12월 말 서울시가 ‘도시첨단물류단지 개발사업 계획안’을 조건부로 통과시키면서 다시 동력을 얻었다.

도시첨단물류단지는 축구장 12개 면적에 58층 건물을 세우는 사업비 약 7조원의 초대형 프로젝트다. 계획안에 따르면 단지엔 용적률 800%를 적용받아 지하 8층, 지상 58층(220m 이하) 높이 물류시설과 문화?주거시설 등이 들어선다. 지하엔 첨단기술을 적용한 스마트 물류단지를 만들 계획이다. 지상엔 아파트 4개 동?998가구, 오피스텔 972실, 백화점, 문화시설 등이 다양하게 들어선다. 추정 사업비는 6조 8712억원에 달한다. 건축 인허가 이후 착공 2025년, 준공 2030년이 목표다.

업계에선 막대한 사업비 마련이 관건이 될 것이란 관측이 나온다. 하림그룹이 해당 부지를 매입하기 전에 이 부지에 복합유통단지로 추진된 파이시티 사업은 건축 인허가 지연과 과도한 차입금으로 결국 좌초한 바 있다. 하림그룹은 사업비를 토지 가격과 펀드에서 조달하는 금액 등 자기자본 2조 3000억원 외에 금융기관 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출(6500억원)과 분양수입(3조 8000억원)으로 마련한다는 자금조달 계획을 냈다.

▲서부트럭터미널

지지부진했던 서부트럭터미널 개발 사업도 급물살을 타고 있다. 이곳은 양천구 신정동 일대 축구장 16개 규모 대형 물류단지다. 부지 면적이 10만 4244.7㎡ 규모로 서울 시내 개발되지 않은 상업용지 중 가장 넓다. 이곳은 노후화된 물류시설로 인해 지역의 흉물로 인식돼 개발 요구가 끊임없이 이어져 왔다. 지난해 8월 서울시가 땅 소유주인 서부티엔디가 제출한 ‘서부트럭터미널 개발 사업’을 승인?고시하면서 개발 물꼬가 트였다. 2016년 국토교통부로부터 도시첨단물류 시범단지로 지정된 이후 7년 만이다.

서부트럭터미널 부지엔 기존 화물자동차 정류장 기능을 유지하면서 아파트와 대형 쇼핑센터 등이 함께 들어설 예정이다. 1조 7000억원을 투입해 지하 7~지상 25층 규모 주거와 쇼핑?물류 등이 결합된 복합시설이 조성된다. 공공 기여분으로 수영장과 다목적체육관을 포함한 체육센터와 창업 지원시설도 들어선다. 양천구의 주택건설사업계획승인과 건축허가 등을 거쳐 내년 상반기 중 착공해 2028년 준공 예정이다.

▲동서울종합터미널

서울 광진구 구의동에 위치한 동서울터미널도 개발을 위한 움직임이 활발하다. 민간 사업자인 신세계프라퍼티는 서울 광진구 구의동 동서울터미널 현대화사업을 위한 지구단위계획 입안서를 올해 1분기 서울시에 제출할 계획이다. 신세계프라퍼티는 부동산 투자?개발 및 공급, 복합쇼핑몰 사업 운영을 목적으로 하는 회사다. 이마트와 신세계가 지난 2013년 12월 공동출자해 설립했다.

동서울터미널은 동북권 한강 입지와 강변역을 접하고 있는 요충지로 꼽힌다. 112개 노선, 하루 평균 1000대 이상의 고속?시외버스가 운행되고 있다. 그러나 30년 넘게 운영되면서 시설 노후와 주변 교통체증 등으로 다양한 문제를 겪어 왔다. 이에 서울시는 동서울터미널 현대화를 통해 여객터미널의 기능 개선을 넘어선 복합개발시설을 조성할 계획을 세웠다. 오세훈 서울시장 역시 동서울터미널 개발을 공약으로 내세우기도 했다.

새로 건설되는 동서울터미널은 최고 40층 높이 복합 건물로 탈바꿈한다. 건물 디자인은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화할 예정이다. 미국 뉴욕 맨해튼 42번가 초고층 주상복합빌딩인 원 밴더빌트(높이 427m)의 ‘서밋’ 전망대처럼 360도 파노라마 전망을 할 수 있게 조성한다. 터미널은 지하 3층 깊이로 지하화하고, 대합실에서 강변역까지 고속 에스컬레이터가 설치된다. 상업시설엔 신세계프라퍼티가 참여한 만큼 신세계백화점이나 스타필드 등이 들어설 것이란 관측이 나온다. 2025년 착공이 목표다. 

▲동부화물터미널

서울 동대문구 장안동 동부화물터미널도 새 단장을 추진 중이다. 동부화물터미널은 과거 동부 물류의 핵심 거점으로 활용됐다. 하지만 2000년대 중반부터 수요가 줄어 사실상 방치돼 지역 발전을 저해한다는 지적이 있었다.

서울시는 2022년 해당 부지를 동북권 지역 발전을 견인할 ‘물류+여가+주거 복합공간’으로 조성하겠다는 구상을 발표했다. 지난해 8월 ‘동부화물터미널 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안’이 서울시 도시?건축공동위원회를 통과하며 본격화됐다.

이곳은 지하에 물류 시설이 들어가고 상부엔 주거시설과 여가?상업시설 등 주상복합 건물이 들어설 예정이다. 지하 6층~지상 39층, 528가구(아파트 204가구?오피스텔 324가구) 주거시설과 오피스 등 5개 동으로 복합개발된다. 오피스 건물은 특화된 건축 디자인을 적용한 중랑천변 랜드마크 타워로 계획됐다.

▲상봉터미널

마지막으로 서울시 중랑구 상봉터미널 부지는 주상복합단지인 ‘더샵 퍼스트월드 서울’로 개발 중이다. 주변에는 경의중앙선 망우역과 7호선?경의중앙선?경춘선 상봉역이 있으며 여기에 KTX?GTX B 노선(예정)까지 개통하면 5개 노선을 이용할 수 있게 된다.

이처럼 구도심 내 노른자 입지에 들어선 터미널 부지가 서울뿐 아니라 지방에서도 아파트와 쇼핑몰 등 주거?상업시설로 거듭나고 있다. 지역 내 ‘교통허브’ 역할을 해온 데다가 대규모 부지 확보가 쉬워 개발 추진도 순항하고 있다고 한다.

오랜 시간 동안 교통과 물류, 상권 등 각종 인프라가 갖춰진 만큼, 향후 개발을 통해 ‘신흥 부촌’으로 자리매김할 것이란 기대감이 커지고 있다.

마지막으로 정리하자면 서울 등 터미널 부지 개발은 교통?물류 인프라의 기존 경쟁력을 기반으로 대규모 복합 개발이 가능하다는 점에서 부동산 시장과 도시계획 양 측면에서 주목받고 있으며 옛 도시 공간을 재탄생시키고 지역경제 활성화와 주거?상업 환경 개선을 이끄는 ‘신흥 중심지’로서의 역할을 해낼 것으로 예상된다고 하겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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