(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 역삼동 더파크사이드서울 갤러리에서 본 현장은 단순한 고급을 넘어 “강남권 하이엔드와는 차원이 다르다”는 평가가 실감났다. 용산 한강변 배산임수 지형 위에 들어서는 단지는 과거 나루터를 통해 해외 문물이 들어오던 길목과 연결돼 이태원과 한남동 글로벌 벨트를 아우른다. 현장 관계자는 “용산의 개발 효과는 상상 이상일 것”이라고 말했다.

지난 8일 기자가 찾은 갤러리는 10일 정식 개관을 앞두고 임시 개관 상태다. 서울 강남구 역삼동 소재 ‘더파크사이드 스위트’ 갤러리(홍보관)는 사전 예약제로 운영돼 외부인 출입이 엄격히 제한됐다. 내부 촬영도 금지돼 있었지만, 상담을 받는 방문객들의 표정에서 높은 관심이 엿보였다.

더파크사이드서울은 총 5개 군으로 나뉘어 1인당 1가구만 청약할 수 있으며, 현장에선 가족 명의로 여러 건 청약을 시도하는 사례도 언급됐다. 단지는 아파트 419세대, 오피스텔 775실로 구성되며, 정문과 후문 차량 진출입이 모두 가능하고 각 동별 주출입구가 별도로 배치된다. 아파트 상가, 호텔 상가, 오피스텔 상업시설 출입구가 모두 분리돼 프라이버시와 보안을 극대화했다.

단지 내에는 ‘하우스오브신세계’ 상업시설이 약 만평 규모로 들어서며, 신세계백화점이 직접 관리·운영한다. 동마다 지상 3층까지 상업시설이 조성되고, 지하 1층에는 신세계마켓과 F&B, 문화집회시설 등이 연계될 계획이다. 또 10년간 로즈우드호텔앤리조트에서 운영하는 로즈우드 서울 호텔 서비스가 제공되며, 입주민에게는 로즈우드 서울 멤버십도 10년간 부여된다.

현장 관계자는 “이곳은 단순히 하이엔드 아파트가 아니라, 백화점과 호텔을 포함한 초대형 복합단지로, 강남권 하이엔드가 500평 대지에 단일동만 구성했던 것과는 스케일이 다르다”고 설명했다.

◇ 용산공원 옆 ‘한국판 센트럴파크’…글로벌 부촌 재편

더파크사이드 스위트가 들어서는 유엔사 부지는 용산공원 바로 옆, 흔히 ‘한국판 센트럴파크’로 불리는 입지에 자리한다. 뉴욕 센트럴파크가 글로벌 부의 중심지이듯, 용산공원과 맞닿은 이곳 역시 초고층 럭셔리 레지던스, 특급 호텔, 상업·문화시설이 모여 전례 없는 부촌으로 재편될 전망이다.

용산 일대에는 한남뉴타운, 용산국제업무지구, 캠프킴 부지 등 대규모 개발이 예정돼 초대형 시너지가 기대된다. 교통도 지하철 6호선 이태원·녹사평역과 남산·반포대교로 이어지며, 신분당선 동빙고역이 새로 들어설 예정이다. 49개국 주한대사관과 글로벌 갤러리가 몰린 외교·문화 중심지로, 한남동과 함께 서울 최고급 주거 벨트를 이루게 된다.

이번 분양은 아파트가 아닌 오피스텔만 공급되며, 아파트 분양 시기는 아직 미정이다. 다만 현장 관계자에 따르면 아파트는 대략 60평형 이상 대형 평면 위주로 계획될 전망이다. 오피스텔은 중소형 위주(53~105㎡)로 구성돼 접근성이 높다는 평가다.

또 업계 일각에서는 더파크사이드서울이 향후 아파트 공급 시 ‘임대 후 분양’ 방식으로 전환할 수 있다는 관측도 제기된다. 실제로 한남더힐, 나인원한남, 브라이튼 여의도 등 초고급 단지들이 선택한 임대 후 분양 방식은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 일정 의무 임대 기간 이후 자유롭게 분양가를 책정할 수 있는 구조다.

다만 현재는 의무 임대기간이 10년으로 늘어나 부담이 커졌지만, 초고급 단지의 경우 고가 전세·월세 수익으로 자금 흐름을 맞출 수 있다는 게 업계 시각이다. 한 업계 관계자는 “분양가 규제가 풀리지 않는다면, 땅값과 건축비가 워낙 높은 초고급 단지들 사이에서 이런 방식이 하나의 공식처럼 자리잡을 가능성이 있다”고 말했다.

◇ 예상보다 높은 분양가…105㎡ 78억, 펜트하우스 185억

이번에 공개된 분양가는 예상보다 수억 원 높게 책정됐다. 전용 56㎡A형은 34억6000만원, 전용 74㎡A형은 45억9600만원, 전용 105㎡형은 78억8200만원으로, 갤러리에서 들었던 예상치보다 3억~5억원 이상 높은 수준이다. 특히 펜트하우스급 185㎡형은 185억원에 달해 강남권 최고가를 넘어 대한민국 최상위 하이엔드 시장을 새로 정의할 전망이다.

각 타입별로는 전용 56㎡대가 약 34억원대, 61~65㎡대는 38억~40억원대, 70~74㎡대는 44억~46억원대, 80㎡는 51억원대, 98~105㎡대는 61억~78억원대다. 모든 타입은 전 세대 용산공원 전망권을 확보하며, 전용 105㎡ 이상 평형부터 욕조 적용이 가능하다.

실내 마감 사양은 압도적이다. 주방은 이탈리아 몰테니(Molteni) 다다(Dada) 키친이 적용되며, 일부 세대에는 단테 보누첼리 설계의 히든키친이 도입된다. 빌트인 가전은 독일 밀레, 디트리쉬, 시리우스가 적용되며, 세탁기와 건조기, 의류관리기는 삼성 제품이다. 창호는 독일 슈코(SCH?CO), 욕실은 토토, 제시, 콜러, 타일은 레아, 이탈그라니티, 누오보코르소 등 글로벌 최고급 브랜드로 채워진다.

발코니는 폭 1.2m(최대)이며, 너비는 무제한으로 확장 가능하다. 관계자는 “청화아파트가 재건축되더라도 층고제한으로 더파크사이드서울보다 높이 올라갈 수 없다”며 조망권 우위를 강조했다.

◇“부르는 게 값”…AI 로봇·호텔식 서비스로 하이엔드 정점

AI 스마트 시스템도 눈에 띈다. AI 로봇 발렛 주차 시스템과 100% 자주식 주차(세대당 1.5대)를 결합했으며, 지하 5층까지 논스톱으로 진입 가능한 ‘스피드 웨이’ 설계로 기존 고급 오피스텔의 기계식 주차 불편을 해소했다. AI CCTV, 보안 로봇, 청소 로봇, 택배 로봇 등 AI 기반의 첨단 편의·보안 시스템도 단지 전역에 도입된다.

계약조건은 계약금 10%, 중도금 60%(무이자), 잔금 30%다. 오피스텔의 경우 대출 규제 영향이 적어 자금 운용이 비교적 자유롭다. 현재 공정률은 30% 이상으로, 입주는 2027년 6월 예정이다.

이 프로젝트는 일본 도쿄 미나토구의 초호화 주거단지 ‘아자브다이힐스’를 벤치마크했다. 현장 관계자는 “강남권에 아무리 하이엔드를 내놔도 이런 대지 규모와 상품 구성을 갖춘 곳은 없다”며 “나인원한남을 뛰어넘는, 대한민국 궁극의 하이엔드가 될 것”이라고 말했다.

업계 전문가들은 이번 더파크사이드서울 분양에 대해 “사실상 부르는 게 값인 시장”이라고 평가하고 있다. 입주 시점인 2027년 기준, 전용 105㎡형 시세를 90억~100억원 수준으로 예상하는 시각이 많으며, 이번 분양가가 약 78억원대임을 감안하면 최소 10억~20억원의 시세차익이 기대된다.

특히 펜트하우스급 185㎡형은 분양가만 185억원에 달한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “강남권이나 용산에 이 정도 규모와 상품, 글로벌 호텔 서비스가 결합된 사례가 없어, 시세는 말 그대로 부르는 게 값이 될 것”이라고 내다봤다. 다만 고가주택 보유세와 금융 규제 부담으로 투자보다는 실수요 중심의 청약이 예상된다.

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