(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 고강도 가계부채 규제 방안을 전격 시행하면서 수도권 주택시장이 빠르게 ‘관망 모드’로 돌아섰다. 실수요자와 투자수요를 명확히 가르는 대출 제한 조치가 한꺼번에 쏟아지면서, 시장은 단기 위축 흐름 속에 혼란과 불안이 교차하는 분위기다.

정부는 27일 ‘수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안’을 발표하고, 주택담보대출(주담대)에 대해 총량 제한, 만기 축소, 전입의무 부과, 대출한도 설정 등 강도 높은 규제를 즉시 시행하기로 했다.

이날 정부는 6억 원 이상 주담대 차단, 다주택자 추가대출 금지, 전세대출 축소, 대출 만기 제한, 전입의무 부과 등 강도 높은 규제를 발표하며 사실상 ‘갭투자 봉쇄’ 카드를 꺼내 들었다. 전례 없는 조치로, 규제지역 지정 없이 시장 수요를 직접 조절한다는 점에서 이례적이라는 평가다.

◇ 다주택·전세대출·장기만기 봉쇄…전방위 규제 총공세

함영진 우리은행 부동산리서치랩 랩장은 이번 대책에 대해 “스트레스 DSR 3단계를 능가하는 강력한 여신 규제책”이라며 “주택시장 전반에 적지 않은 충격이 될 것”이라고 평가했다.

핵심은 다주택자와 실수요 목적 외 거래에 대한 대출 차단이다. 2주택 이상 보유자는 수도권에서 추가 주택 구입 목적의 주담대가 원천 금지되며, 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않는 경우 대출이 불가하다. 생활안정자금 명목 대출도 1억 원으로 제한되며, 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 차단된다.

정부는 장기 만기를 통한 DSR 회피를 방지하기 위해 수도권·규제지역 내 주담대 만기를 30년 이내로 제한했다. 전세보증금을 활용해 분양 잔금을 치르는 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되며, 전세대출 보증비율은 현행 90%에서 80%로 하향된다. 이에 따라 전세시장에서의 구조 변화, 월세화 전환 가능성도 제기된다.

◇ 6억 상한·전입의무로 실수요 압박…서울 위축, 외곽 풍선효과

주택구입 목적 주담대의 최대 한도는 수도권·규제지역 기준 6억 원으로 제한되며, 6개월 내 전입 의무까지 부과됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LTV 60% 기준 적용 시 최대 10억원 주택까지만 대출이 가능해져 사실상 고가 주택 실수요에도 제약이 생긴 것”이라고 분석했다.

정책대출이 아닌 일반 주담대에 금액 상한이 일괄 적용된 것은 전례없는 조치로, 서울 주요 지역 실수요자 사이 반발 가능성도 제기된다.

함 랩장은 “15억 원대 아파트의 경우 대출 없이 9~10억 원 현금이 필요해져 거래가 급감할 것”이라며 “노·도·강, 금·관·구 등 중저가 외곽지역에 수요가 쏠릴 수 있다”고 말했다.

이 연구위원도 “중저가 주택에 매수세가 집중되는 풍선효과를 배제할 수 없다”며 “지역별 수요 재편이 불가피하다”고 진단했다.

◇ 시장 거래 급랭…단기 위축 불가피, 실효성엔 의문

함 랩장은 “발표 직전 하루 동안 계약을 서두르는 이례적 움직임이 포착됐다”며, “앞으로 입주 현장에서는 전세대출이 불가능한 임차인을 찾거나 수분양자의 실입주 준비가 확대될 것”이라고 내다봤다.

이 연구위원은 “이번 조치는 인위적으로 거래를 눌러 단기 가격 안정 효과를 꾀하는 것”이라면서도 “장기적 가격 흐름은 물가 및 거시지표와 맞물려야 한다”고 지적했다. 이어 “추가 규제는 당장은 없겠지만, 규제지역 세분화나 확대 가능성은 열려 있다”며, 향후 정책 효과를 모니터링하는 국면으로 전환될 것이라고 전망했다.

김인만 부동산경제연구소장은 “대출을 틀어막아도 여유 자금으로 갭투자하는 수요는 여전히 남는다”며 “6억 이하 중저가 주택은 오히려 불티날 수 있다”고 경고했다.

그는 “거래량과 상승률은 당분간 줄겠지만, 그 자체가 정책의 목표가 되어선 안 된다”며 “시장 조정은 결국 ‘심리의 영역’인데, 당국은 대출 수치만 쳐다보고 있는 것 아니냐”고 일침을 가했다.

정부의 고강도 대출 규제가 주택시장에 미칠 영향은 복합적이다. 단기적으로는 거래 위축과 시장 정체가 불가피하지만, 규제를 우회하려는 투자 수요의 재편, 실수요자의 반발, 외곽 지역으로의 쏠림 현상 등이 어떻게 전개될지에 따라 향후 시장 흐름은 달라질 전망이다.

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