(조세금융신문=진민경 기자) 수도권 중심으로 주택 거래가 활기를 띠면서 가계대출 증가세가 가팔라지고 있다. 이에 정부는 가계부채 증가세를 선제적으로 관리하기 위한 강도 높은 대책을 내놨다. 특히 주택담보대출(주담대)을 중심으로 한 수도권 대출 증가에 초점을 맞춰 총량 감축, 여신한도 제한, 규제지역 내 자율 관리 강화 등 조치를 포함시켰다.

27일 금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 수도권을 중심으로 급증하는 가계부채에 대한 대응 방안을 논의·확정했다.

이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 주요 부처와 5대 시중은행, 은행연합회, 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 관계 기관들이 대거 참석해 상황을 공유했다.

◇ 수도권 주담대 증가세 뚜렷…5월 한 달 6조원 증가

정부가 긴급회의까지 열며 가계대출 방어에 나선 이유는 명확하다. 올해 들어 주택거래가 빠르게 살아나면서 금융권 가계대출이 함께 급증하고 있기 때문이다. 국토부에 따르면 전국 주택 매매거래량은 3월 6만7000건, 4월 6만5000건에 달했고 수도권도 같은 기간 각각 3만6000건, 3만4000건을 기록했다. 특히 올해 들어 5개월 연속 가계대출 순증세가 이어지고 있는데 5월 한 달 동안만 6조원 가까이 늘어난 것으로 집계됐다.

이 같은 대출 증가 배경에는 한국은행의 기준금리 인하가 있다. 지난해 11월 3.5%였던 기준금리는 올해 5월 2.5%로 낮아졌고 시중은행 주담대 금리 역시 4.3%에서 3.98% 수준까지 내려가며 차주들의 대출 유인이 높아졌다. 여기에 2~3월 한시적으로 해제됐던 토지거래허가제 역시 거래량 증가에 영향을 미쳤다는 분석이 제기된다.

◇ 금융권 전반 강화된 조치 적용

이에 따라 금융당국은 전체 금융권의 가계대출 관리 목표를 당초 계획보다 50% 수준으로 감축하기로 했다. 주택금융공사, 보금자리론 등 정책대출도 연간 공급계획 대비 가계대출 관리 목표가 25% 축소된다. 단순히 대출 규모만 축소하는 것이 아니라 현재 은행권이 자율적으로 시행 중이던 주담대 규제 조치를 제2금융권 등 전 금융권으로 확대 적용하는 것이 이번 대책의 핵심이다.

가장 강력한 조치는 다주택자 대상 대출 전면 차단이다. 수도권 및 규제지역 내에서 2주택 이상 보유한 차주가 추가로 주택을 구입하는 경우 주담대를 아예 받을 수 없도록 한다(LTV=0%). 1주택자 또한 기존 주택을 처분하지 않고 새집을 사는 경우 동일하게 대출이 제한된다. 다만 기존 주택을 6개월 내 처분한다는 조건을 충족하면 무주택자와 동일한 수준의 LTV(비규제지역 70%, 규제지역 50%)를 적용받을 수 있다.

생활안정자금 목적의 주담대도 대폭 제한된다. 수도권 및 규제지역 내 주택을 담보로 생활비 등을 빌리면 한도가 최대 1억원으로 제한되고, 다주택자는 해당 대출 자체가 금지된다. 주담대 대출 만기도 30년 이내로 제한돼 장기 만기를 통한 DSR 회피 가능성도 차단된다. 이밖에 전세대출 보증비율은 기존 90%에서 80%로 하향 조정된다.

◇ 실수요자 보호 위한 ‘예외 규정’ 병행

다만 금융당국은 실수요자 피해 최소화를 위해 일정한 예외 규정을 마련했다. 이번 대책 시행일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주 또는 전산상 대출 신청이 접수된 경우에는 종전 규정 적용을 받는다. 또한 전세계약 연장, 계약갱신청구권 행사 등에 따른 전체대출도 기존 조건으로 연장 가능하다. 대출을 단순히 기한 연장하거나 금리 및 만기만 변경하는 경우데고 강화된 규제가 적용되지 않는다.

이날 권 사무처장은 “지금은 금융당국과 금융권 모두가 비상한 각오로 각오로 가계부채를 철저히 관리해야 할 시기”라며 “총량 감축과 여신한도 제한, 자율관리 조치의 전면 확대를 신속히 이행해달라”고 당부했다.

이어 “이번 조치 시행 이후 금융소비자들의 불편과 민원이 우려되는 만큼 금융회사 일선 창구에서 혼선이 없도록 전산 시스템 점검과 직원 교육에 만전을 기해달라”고 덧붙였다.

정부는 이번 조치 이후에도 금융회사의 월별 및 분기별 대출 관리 목표 준수 여부, 지역별 대출 흐름 등을 면밀히 모니터링할 계획이다. 필요한 경우 규제지역 확대 지정, LTV 추가 강화, 전체대출 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향 등도 즉각 시행할 방침이다.

[Q&A] 이번 가계대출 규제, 무엇이 달라지나?

Q. 이번 대책의 추진 배경은?

A. 현재까지 전 금융권 가계대출은 연간 관리 목표 내에서 이루어지고 있으나, 최근 금리 인하, 토지거래허가제 해제 등이 복합적으로 작용하며, 수도권 주담대를 중심으로 가계부채 증가세가 확대됐다. 이에 금융당국은 수도권 주담대에 대한 관리를 강화해 가계부채 증가세를 완화하고자 이번 방안을 마련했다.

Q. 이번 대책의 주요 내용은?

A. 금융당국은 수도권 및 규제지역 주담대에 대한 관리 수준을 강화하기 위해 실수요가 아닌 대출을 제한하는데 집중했다. 첫째 다주택자 주담대에 대한 관리수준 등을 강화했다. 대출을 활용한 주택 추가 구입 금지(LTV 0%), 생활안정자금 목적의 주담대 금지 등이 이에 해당한다. 둘째 실거주 목적이 아닌 대출을 제한했다. 대출을 받아 주택을 구입한 차주는 6개월 내 전입의무와 갭투자 목적의 조건부 전세대출을 금지하는 내용이다. 셋째 주담대 6억원 여신한도를 둬 주택 구입시 과도하게 대출에 의존하는 것을 제한했다. 금융당국은 이같은 조치와 함께 명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려해 가계대출 총량목표 감축을 병행했다.

Q. 수요관리 외 안정적 주택공급도 필요한 것 아닌지?

A. 주택시장의 안정을 위해서는 주택의 수요와 공급 양 측면에서 안정적 균형을 달성해나가는 것이 무엇보다 중요하다. 우수입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획이다.

Q. 규제지역은 추가로 지정되는 것인지?

A. 정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이며, 필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극 강구해나갈 계획이다.

Q. 경상성장률 하향 전망을 반영해 총량관리 목표를 감축하는 것인지?

A. 명목성장률 전망 조정, 최근의 가계대출 증가추이 등을 종합적으로 고려해 총량관리 목표를 조정했다.

Q. 총량 관리 목표 초과시 대출 공급이 전면 중단되는지?

A. 금융회사들은 현재에도 월별·분기별 한도를 관리하고 있고, 향후 대출 취급 현황을 일일 점검해 나갈 예정인 만큼, 가급적 대출 중단 없이 취급 규모를 자율적으로 조정해 나갈 것으로 기대한다.

Q. 처분 조건부 1주택자인 경우, 기존 주택 처분 기한(6개월)의 기산일과 위반 시 불이익은?

A. 처분조건부 1주택자는 주택담보대출 실행일로부터 6개월 내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)하고 이를 증빙 해야 한다. 위반 시 기한의 이익이 상실(대출금 즉시 회수)되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.

Q. 기존 대출을 증액, 대환, 만기연장하는 경우에도 강화된 조치가 적용되는지?

A. 대출금이 증액되거나 타행 대환 시에는 강화된 조치가 적용된다. 대출금의 증액 없이 대출을 기한 연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정 및 자행 대환시에는 종전 규정이 적용된다.

Q. 자율 관리는 예외 없이 일괄적으로 적용되는 것인지?

A. 금융회사별 여신심사위원회 등을 통해 실수요에 대한 예외 인정 필요성 여부를 판단하는 등 탄력적으로 운영할 계획이다. 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율 관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단하고 있다.

Q. 각 조치별 경과규정은?

A. 시행일 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주 등은 종전규정을 적용한다. 이때 주택구입목적 주담대, 생활안정자금 주담대, 전세대출, 신용대출 등 공통 적용이다.

주택구입 복적 주담대의 경우 시행일 전까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전 규정을 적용한다. 중도금 및 이주비 대출은 시행일 전까지 입주자 모집공고가 된 경우 등은 종전 규정 적용하고 입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가한다.

다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등도 시행일 이후 전매된 경우는 강화된 규정을 적용한다.

전세대출은 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전 규정을 적용한다. 계약갱신청구권 사용 등 전세 계약의 연장으로 인해 전세대출·보증이 연장되는 경우 등도 종전 규정을 적용한다.

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