(조세금융신문=이정욱 기자) 지난 3일 치러진 제21대 대통령 선거에서 더불어민주당 이재명 후보가 당선되면서, 하반기 부동산 시장이 분기점에 서고 있다. 공공임대 확대와 청년 주거 지원을 뼈대로 하는 새 정부의 공급정책이 실행력을 확보할 경우, 수도권 중심의 반등세가 한층 뚜렷해질 것이란 기대가 커진다.

관건은 두 가지다. 기준금리가 얼마만큼, 언제 추가로 내려갈지와 공급 로드맵이 얼마나 빠르고 구체적으로 현실화될지다. 지방 시장이 미분양 적체와 수요 부진에서 벗어나지 못하는 가운데, 정책 신뢰도를 회복하지 못하면 회복세가 제한될 가능성도 제기된다.

◇ 강남·GTX 중심 회복세…지방은 미분양 부담 지속

한국부동산원에 따르면 6월 1주차(2일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19%, 수도권은 0.05% 상승했다. 강남권 재건축 단지와 마용성(마포·용산·성동), GTX 예정지 인근 지역을 중심으로 실거래가 회복세가 나타나고 있다.

반면 지방은 여전히 정체다. 같은 기간 지방 아파트 매매가격은 -0.04%로 하락세를 이어갔으며, 대구·광주·창원 등 일부 지역에서는 분양가 이하 매물도 등장하고 있다. 청약 미달률이 40%를 넘는 곳도 다수에 이르며, 실수요 기반 자체가 흔들리는 양상이다.

전세시장도 지역별 양극화가 뚜렷하다. 전국 평균 전세가격은 보합세를 보였지만, 서울(+0.06%)과 수도권(+0.02%)은 소폭 상승한 반면, 지방은 하락세가 지속됐다.

◇ 2.50%로 낮아진 기준금리…추가 인하 ‘가느다란 기대’

한국은행은 5월 29일 기준금리를 2.75%에서 2.50%로 0.25%포인트 인하했다. 작년 10월 이후 첫 조정이다.

6월 금통위는 금리를 그대로 유지하며 ‘물가·환율·가계부채 흐름을 지켜보겠다’고 밝혔다. 시장에선 하반기 추가 인하가 최대 1회 정도 가능하다는 전망이 우세하지만, 원화 약세와 가계부채 재확산이 속도 조절 변수로 지적된다.

다만 미국 연방준비제도(Fed)의 정책 변화는 변수로 작용할 수 있다. 고용지표 둔화와 기업 실적 악화로 연준이 오는 9월께 금리 인하에 나설 것이라는 전망이 우세하며, 국내 금융시장도 이를 일부 선반영하고 있다. 하지만 국내에서는 가계부채 재확산과 환율 불안은 금리 인하의 제약 요인으로 작용하고 있다.

실수요자들은 여전히 연 4%대 주택담보대출 금리에 매수 결정을 망설이고 있으며, 갭투자나 신축 분양권 거래 등 레버리지 기반 투자는 크게 위축됐다. 수익형 부동산 수요 역시 예금·채권 등 대체 상품으로 이동하는 흐름이 이어지고 있다.

◇ 새 정부 공급 정책, 실행력이 ‘열쇠’

이재명 대통령 당선인은 대선 기간 내내 현실성과 실행력을 내세운 생활밀착형 주거 정책을 전면에 내세웠다. 기존의 ‘기본주택 100만 가구’ 공약 대신, 고품질 공공임대 확대와 청년·무주택자 월세 지원, 공공기숙사 공급 등 실효성 중심의 공급 로드맵을 제시한 것이 특징이다.

세부적으로는 청년·신혼부부 대상 공공분양 확대와 자산 형성 지원을 위한 ‘종잣돈 지원형 분양주택’ 도입, 대학가 원룸촌의 리모델링 활성화를 통한 저렴한 월세 주택 공급 등이 포함됐다. 또한 1인 가구의 주거 안전을 강화하고, 전세사기 피해자 구제를 위한 공공보증 및 처벌 강화 대책도 공약에 담겼다.

이와 함께 1기 신도시 정비, 도심 노후지 재개발, 주거복합 플랫폼형 공공주택 확대 등 장기적인 주거 인프라 개선 계획도 추진 의사를 밝혔다. 특히 공급정책의 방향을 “단순한 숫자 나열이 아닌 실질적 입지와 수요에 맞춘 정교한 공급”으로 전환하겠다는 점을 강조한 바 있다.

다만 시장에서는 여전히 공급 물량 확보, 입지 선정 기준, 예산 집행 구조에 대한 구체적 계획이 부족하다는 지적이 제기된다. 국토부, 기재부, 지자체 간 협업 체계 구축과 인허가 절차 간소화, 재정 분담의 현실성 여부에 따라 정책 실현 가능성에 큰 차이가 날 수 있다는 분석이다.

하반기 전국에는 약 6.3만 가구의 신규 입주가 예정돼 있다. 수도권에만 약 4만2000가구가 집중되며, 지방은 2만1000가구 규모다. 이 같은 공급 물량이 수요 회복세와 맞물릴 경우 시장 안정을 기대할 수 있지만, 반대로 수요가 따라붙지 못할 경우 가격 조정 압력으로 작용할 수 있다는 우려도 함께 나온다.

궁극적으로 시장은 새 정부의 첫 부동산 정책이 어떤 시점에, 어떤 방식으로 구체화되는지를 주시하고 있다. 공약이 단순한 선언에 그치지 않고, ‘토지 확보→예산 배정→실행 로드맵’으로 이어질 수 있을지가 하반기 부동산 시장의 신뢰 회복과 흐름 전환의 열쇠가 될 전망이다.

◇ 시장의 갈림길…실행력 있는 정책이 관건

부동산 시장은 지금 정책 기대감과 구조적 불확실성 사이에서 방향성을 탐색하고 있다. 이재명 정부 출범 직후인 현 시점에서, 강남권 재건축 단지나 GTX 인근 지역은 실거래가 반등 흐름을 주도하고 있으나, 중장기적으로는 ‘정책 신뢰 회복’ 없이는 회복세가 제한될 수 있다는 지적도 제기된다.

특히 실수요자들은 단순한 공급 확대 공약보다, 해당 정책이 언제, 어디에, 얼마나 공급되는지에 대한 구체적인 일정과 물량 계획을 우선적으로 요구하고 있다. 수도권 핵심지 위주의 정비사업은 기대감을 끌어올릴 수 있지만, 시장 전반에 확산되기 위해서는 입지의 형평성과 지역 균형, 그리고 교통·교육 등 생활 인프라와의 연계가 반드시 뒷받침돼야 한다.

정책 효과가 시장에 실질적으로 작용하기 위해서는 인허가 속도, 공공부문 실행력, 지자체와의 협업 구조가 핵심이다. 특히 공급 대상지의 구체적 선정 기준이나 추진 우선순위가 명확하게 드러나지 않는다면, 정책에 대한 기대감은 빠르게 꺾일 수 있다.

현재 수도권 주요 단지에서 일부 실거래가는 2023~2024년 저점 대비 수억 원 가량 회복된 사례도 나오고 있지만, 이는 정책 실현에 대한 신뢰보다는 정책 기대감에 따른 선행적 가격 반응에 가깝다는 분석이 우세하다. 시장은 여전히 금리 인하 단행 시점과 정책의 물리적 실행 여부를 가늠하며 관망세를 유지 중이다.

전문가들은 하반기 부동산 시장의 분기점으로 다음 세 가지를 꼽는다. 첫째, 기준금리 인하 단행 여부. 둘째, 공약의 정책화 속도. 셋째, 공급 부담과 수급 균형이다.

결국 하반기 시장의 향방은 이재명 정부의 첫 부동산 정책이 어느 시점에 어떤 방식으로 시장에 가시화되느냐에 달려 있다. 정부 발표보다 실행 여부와 속도, 그리고 시장의 신뢰 회복이 핵심 열쇠다.

김인만 부동산경제연구소장은 “정책의 속도와 구체성이 가격 회복보다 더 중요하다”며 “정책에 대한 시장 신뢰가 되살아나야 본격적인 전환 흐름이 나타날 수 있다”고 말했다.

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