(조세금융신문=고승주 기자) 조세심판원이 최근 재건축 조합 결성이 무산된 주택의 시가를 2년 내 유사매매사례 대신 공동주택가격으로 인정하는 결정을 내렸다(조심 2025부0219, 2025.04.21).

주된 이유는 증거불충분인데, 지방국세청 평가심의위 결정만으로는 과세유지(유사매매사례 시가 인정)를 할 수 없다는 또 하나의 사례를 남겼다.

A씨는 2023년 3월 13일 어머니로부터 부산 해운대해수욕장 인근 연립주택단지(총 13호) 내 1호를 증여받았고, 증여재산가액을 공동주택가격으로 하여 증여세를 신고?납부했다.

상속?증여세는 시가 신고가 원칙인데 매매사례가액(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 사이의 매매가액?감정가액)이나 유사매매사례(평가기준일 전 2년 이내 매매사례가액?감정가액)나 감정평가 혹은 국가에서 고시한 공동주택가격을 시가로 보아 신고할 수 있다.

해운대세무서 측은 규정상 시가 확인을 위해 증여일 이전 6개월 또는 2년 내 주변에 매매사례가 있는지 확인해야 했다. 해당 연립주택은 몇 년 전부터 재개발 호재 움직임이 있었다.

해운대세무서는 해당 연립주택단지 내 2021년 1월 29일 거래된 주택을 확인, 해당 거래 물건 가격이 A씨가 증여받은 쟁점주택 시가(유사매매사례)로 볼 수 있는지 부산지방국세청에 물었다. 유사매매사례로 보려면 반드시 지방국세청 심의를 거쳐야 한다.

이에 따라 부산지방국세청 평가심의위원회는 거래물건 사례를 A씨 증여주택 시가로 인정할 수 있다는 결정을 내렸다.

해운대세무서는 이 결정을 근거로 A씨 증여주택의 시가를 유사매매사례로 보아 2024년 4월 11일 증여세를 더 내라며 과세처분을 내렸다. 해운대세무서가 근거로 삼은 거래물건 가격이 A씨가 신고한 주택가격(공동주택가격)보다 높았다.

A씨는 이에 불복, 증여재산가액으로 공동주택가격으로 해달라며 심판청구를 제기했다.

A씨는 해당 거래물건이 2021년 1월 29일 매매됐을 때는 한창 재건축 움직임이 있어서 가격이 한창 올라갈 때였지만, 자신이 주택을 증여받은 2023년엔 재건축 조합 결성이 무산되어 시세가 내려갔다고 주장했다.

A씨가 증여받은 쟁점주택의 전년대비 공동주택가격 변동률은 해당 연립주택단지 재건축 붐이 있었던 2020년 9.6%, 2021년 14.8% 증가했으나, 2022년 8.2% 하락했다.

이는 부산시 전체 연립주택 공동주택가격변동률(2020년 1.3%↓, 2021년 10%↑. 2022년 10%↑)과 서로 달라 해당 연립주택단지 내 가격변동에 대한 특별한 사정(재건축 붐)이 있었다고 볼 만한 상황이었다.

해운대세무서 측은 A씨가 주택을 증여받은 2023년 3월은 해당 연립주택단지 재건축추진위원회가 본격적으로 움직인 2022년 8월과 시간상 큰 차이가 나지 않아 시세가 크게 떨어지지 않았다고 주장했다.

해당 연립주택단지 등의 재건축 붐이 무산되긴 했지만, 보통 재건축은 조합 결성 추진-실패를 오가며 10~15년 정도 걸리기에 조합 결성의 무산이 곧장 시세하락으로 연결된다고 보기 어렵다.

다만, 2022년을 전후로 주택시장 위축 움직임이 있었고, 쟁점주택의 2022년도 공동주택가격이 하락하였기에 해운대세무서 측에선 이러한 상황이 재건축 붐으로 인한 시세 상승에 큰 영향을 미치지 않았다는 것을 입증할 필요가 있었다.

해운대세무서는 이에 대해 부산지방국세청 평가심의위 절차를 거치긴 했으나, 심판원은 평가심의위 결정만으로는 입증이 부족하다고 판단했다.

재건축 조합 결성 움직임이 시세에 영향을 준 것으로 보이고, 2021년 한 건에 불과한 유사매매사례를 가지고 시가 인정을 하기에도 미흡하다며 A씨의 손을 들어주었다.

종종 재건축 호재 관련, 시가 관련 증여세 과세 사례가 발생한다.

시가를 확인하는 가장 정확한 방법은 감정평가지만, 보통 건당 최소 500만원 정도 든다.

세무 시장에선 통상 6개월 이내 거래 사안에 대해선 증여세 가액에 따라 감정평가 여부를, 6개월~2년 이내 유사매매사례에 대해선 과세관청 증거상황을 보아 대응할 것을 제안한다.

국세청에선 자체 감정평가를 통해 시가를 확인하는 절차를 두고 있으나, 고액주택에 대해서만 적용하고 있고, 예산 제한상 모든 고액주택에 적용할 수 있는 것도 아니다.

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