(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 지난해 하반기부터 주춤했던 서울 아파트 가격과 매매 거래량이 다시 들썩이고 있다. 잠실?삼성?대치?청담동(잠삼대청)의 토지거래허가구역(토허제) 해제 이후 강남권에 매수 수요가 몰리고 있어서다.

여기에 본격적인 금리 인하가 시작되며 강남 외 서울 지역 아파트에 대한 관심도 높아지고 있다. 이에 따라 올해 하반기부터 집값이 오를 것이란 관측이 나오면서 업계에서 연초 예상치보다 서울 아파트 가격이 빠르게 높아질 수 있다는 우려도 나오고 있다.

올해 1월 서울 아파트 평균 가격이 역대 가장 높은 수준을 기록했다는 분석이 나왔다.

부동산R114에 자료에 따르면 지난 1월 기준 서울 아파트 평균 가격은 13억 8289만원으로, 전월(13억 7696만원)보다 0.4% 상승했다. 지난해 4월(12억 8487만원)부터 10개월 연속 상승세다. 이는 서울 25개 자치구 아파트 155만가구(임대 제외)를 대상으로 부동산R114가 가격(호가와 시세, 지역별 평균 등을 반영해 산정)을 조사해 나온 수치다.

서울 아파트 평균 가격은 부동산 시장 호황기였던 2022년 5월 13억 7532만원까지 오른 뒤 하락 전환했고, 2023년 3월부터 이듬해 4월까지 12억 8000만원대에서 등락을 거듭해왔다. 이후 꾸준히 상승곡선을 그리면서 지난해 12월 기존 최고가를 경신했고, 올해 1월에도 오름세가 이어졌다.

부동산 시장이 전반적으로 침체한 상황에서도 서울 시내 평균 아파트 가격이 최고가를 갈아치운 것은 강남권과 한강벨트 등 일부 지역의 상승이 두드러졌기 때문으로 풀이된다.

부동산 시장에서는 ‘잠삼대청’(잠실?삼성?대치?청담동) 토지거래허가구역 해제 등으로 당분간 강남권을 중심으로 한 서울 아파트값 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.

향후 서울에서 당연 주목을 받을 대표적인 지역으로 ▲강남권 ▲한강벨트와 이곳이 꼽히고 있는데 서울 역세권 개발사업이 있다.

최근 서울 전역에서 역세권 개발이 박차를 가하고 있어 주목받고 있다. 서울시 역세권 활성화사업은 역세권을 고밀복합개발해 지역에 필요한 시설을 확충하고 주택공급을 확대해 상대적으로 저개발되거나 침체된 지역을 활성화하여 지역균형발전을 이루는 사업을 말한다.

역세권 개발사업이 주목받는 이유는 상징성 때문에 지역 내 대장주가 될 가능성이 높다는 기대감 때문이다. 역세권 개발사업은 철도역 및 주거, 교육, 보건, 문화, 상업 등 인프라를 조성하고 시설을 설치하는 만큼 체계적인 개발이 이루어진다. 그만큼 주거환경이 우수하고 주택 선택의 중요 요소로 꼽히는 교통이 포함되는 개발이어서 미래가치가 높게 평가되고 있다.

자족기능이 가능한 미니신도시로 형성되는 경우가 많아 주거 환경이 편리하고, 지구 내 계획된 아파트 물량만 공급된다는 게 장점이며 서울 내 신규 개발 부지가 없는 만큼 기존 부지를 복합화하는 것 현재 진행 중인 곳들은 교통 인프라가 집중돼 일대 랜드마크가 될 가능성이 높아 개발 효과도 클 것으로 보인다. 서울 어느 지역에 어떤 역세권 개발이 추진되고 있는지 알아보기로 하자.

◆천지개벽 서울역 일대, ‘서울역 북부역세권 복합개발사업’

서울에서 가장 주목받는 역세권 개발 중 하나는 ‘서울역 북부역세권 복합개발사업’이 있다. 서울역 북부역세권 복합개발사업은 지난 2008년부터 개발 논의가 시작됐지만, 민간사업자가 사업성을 이유로 중도 포기하는 등 10년 넘게 표류하다가 2021년 3월 개발계획안이 최종 확정되며 사업이 급물살을 타기 시작했다.

서울역 북부역세권 복합개발은 서울역 인근에 공터로 방치됐던 2만 9000㎡에 달하는 철도 부지에 지하 6층~지상 39층, 총 5개 규모로 총면적 34만㎡의 전시?호텔?판매?업무 복합단지를 조성하는 사업이다. 특히 도심?강북권 최초로 2000명 이상을 수용할 수 있는 국제회의 수준의 회의장?전시장을 갖춘 컨벤션(MICE) 시설이 들어선다는 점에서 관심이 높다.

◆성동구치소 개발과 연계, ‘송파 오금역세권 개발사업’

서울 송파구에서는 지하철 3호선과 5호선 환승역인 오금역 일대 14만㎡에서 역세권 개발이 추진되고 있다. 특히 옛 성동구치소(송파구 가락2동 162) 부지 개발과 연계해 개발된다는 점에서 화제가 되고 있다.

옛 성동구치소 부지 개발은 총면적 7만 8758㎡에 SH공사에서 추진하는 공공주택 1150세대와 업무시설용지, 청소년 교육 및 문화체육복합시설용지 등을 진행하는 사업이다. 그뿐 아니라 송파구는 역세권 중심성 강화와 지역 일자리 창출을 위해 오금역 역세권 개발 사업에 상업?업무 기능이 도입된다.

◆‘화곡역 역세권 개발’과 ‘사가정역 역세권 개발’

서울 강서구 5호선 화곡역에서도 역세권 개발이 진행 중이다. 특히 이곳은 지난 2015년 ‘강서 미라클메디특구(의료관광특구)’로 지정되고, 2031년 광역철도인 ‘대장홍대선’이 준공될 예정으로 환승 역세권 조성을 앞두고 있다는 점에서 높은 관심을 받고 있다.

7호선 사가정역 일대(총면적 12만 5000㎡) 역세권 통합 개발(면목지구 중심)이다. 이곳은 사가정로를 중심으로 서측으로는 청량리를, 동측으로는 용마터널을 통해 경기 동부와 연계되는 주요 교통 거점이다. 향후 중랑구는 해당 지역에 지하 6층~지상 20층 규모의 건물을 건설해 공동주택 145세대와 근린생활시설 등 다양한 시설을 조성할 전망이다.

◆물류부지와 중심상업업무지역, ‘광운대역 역세권 복합개발’

최근 착공식을 열고 첫 삽을 뜬 광운대역세권 복합개발 사업으로 노원구 부동산 시장이 들썩이고 있다.

광운대역 물류부지 개발사업은 노원구 월계동 수도권전철 1호선 광운대역 일대 15만 6491㎡ 부지를 복합 개발하는 사업이다. 총사업비 4조 5000억원이 투입되며 2028년 하반기 전체 시설 준공을 목표로 하고 있다.

2020년 서울시와 토지 소유자인 한국철도공사(코레일)의 개발 합의가 이뤄진 후 2021년 사전협상을 마무리하며 최고 49층 주상복합 건물 건립을 비롯한 사업계획이 확정됐다. 하지만 이후 답보상태를 보이던 광운대역세권개발사업은 지난해부터 급물살을 타기 시작했다. 서울시는 광운대 물류부지와 중심상업업무지역 개발계획을 잇따라 승인하면서 사업이 본격 개시됐다. 

◆서울 동북권 ‘교통 허브’로 탈바꿈, ‘상봉역세권 개발사업?청량리역세권 개발사업’

서울 동북권의 또 다른 랜드마크가 들어설 상봉역 일대도 본격적으로 개발에 돌입했다. 상봉역은 서울지하철 7호선과 경춘선, 경의중앙선, KTX 중앙선이 다니며 향후 수도권광역급행철도(GTX) B 노선이 연결되면 ‘펜타’ 역세권으로 거듭난다.

이에 광역 환승센터 개발이 이뤄지고 있다. 지상 최고 19층, 연면적 약 21만 8000㎡ 규모로 GTX-B는 물론 도심 항공 교통(UAM)과 간선버스 환승 시설 등이 구축될 예정이다.

동북권 광역 교통의 중심지였던 청량리역 역시 최근 초고층 주상 복합이 들어선 데 이어 지난해 7월 국토교통부 ‘공간 혁신구역’ 선도사업 후보지로 선정되며 대규모 변화가 예상된다.

특히 청량리역은 현재 지하철 1호선?수인 분당선?경의중앙선?경춘선?KTX 강릉선?중앙선 등 6개 노선이 운행 중이며 향후 수도권 광역 급행철도(GTX)-B, GTX-C 노선, 면목선, 강북횡단선 등 4개 노선 신설이 예정돼 있다. 청량리역은 향후 10개 노선(예정 포함)이 정차하는 ‘교통 허브’로 거듭나며 이들 노선을 버스와 연계하는 복합 환승센터도 함께 조성된다.

업계에서는 서울 내 역세권 개발사업은 더욱 활성화될 것이라는 분석이 지배적이다. 서울시가 직장?주거 근접 콤팩트시티를 늘리기 위해 역세권 활성화 사업을 적극적으로 시행하고 있어서다.

역세권 활성화 사업은 역세권 350m 내 1500~1만㎡ 부지의 고밀?복합개발 시 용도지역 상향 등을 통해 용적률을 늘려주는 제도로 2019년 최초 도입됐다.

지난해 8월과 올 초 사업대상을 확대하고 복합용도시설을 확충하기 위해 운영 기준이 개정됐다. 대상지 기준이 기존 역세권 250m 이내에서 350m 이내(지역 중심 이상) 또는 간선도로변(노선형 상업지역)으로 변경됐다. 용도지역 변경의 경우 원칙적으로 2단계까지 상향할 수 있다. 입지특성을 충족하고 총 용적률의 50% 이상을 업무시설로 채우는 경우 최대 4단계까지 변경이 가능하다.

수요가 몰리는 지하철역을 중심으로 주택공급을 늘려 직주근접을 실현한다는 점에서 역세권 개발사업은 긍정적인 평가를 받는다. 상대적으로 덜 개발됐거나 침체한 지역을 활성화해 지역균형발전에도 도움이 될 수 있다고 보는데 도시 내 역세권은 인구구조 변화나 지속적인 철도망 확대 수요 등으로 인해 발전 잠재력이 있다.

일각에서는 무분별한 역세권 개발사업 확대가 난개발로 이어질 수 있다고 우려한다. 가용 토지는 한정돼 있는데 과도한 용적률 혜택을 주다 보면 도시 미관을 해치거나 오히려 주거의 질을 떨어뜨릴 수 있다는 지적이다.

각 역세권에 대한 면밀한 검토와 특성을 바탕으로 유형별 사업화 방안을 구체화해야 하며 역세권 주변에 공급하려는 공공임대주택과 저렴한 주택의 적정한 수요를 산정해 단계별 공급계획을 수립해야 할 필요가 있겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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