(조세금융신문=이정욱 기자) 권대중 명지대학교 부동산학과 교수를 모시고 서울·부산 재보궐 선거 이후 서울의 부동산시장 이야기와 문재인 정부 부동산 정책에 대해서 1~2부로 나눠 연재하려고 합니다. 그 1부로 ‘부동산 규제와 공공개발’ 그리고 2부는 ‘공시가격 논란과 서민주거안정’이라는 주제로 진행하겠습니다.

‘부동산 시장규제와 공공개발’

Q. 교수님! 안녕하십니까? 오늘은 서울·부산 재보선 이후 재건축·재개발시장 등 규제 완화 기대와 여당의 시장규제 완화 목소리가 나오고 있는데 교수님의 기본 입장과 견해를 듣고 싶습니다.

A. 부동산 시장규제 완화는 필요합니다. 그동안 정부는 주택공급도 없는 상태에서 규제만 강화하여 시장은 오히려 가격만 오르는 기현상이 나타났지요. 이제는 공급도 늘리고 규제도 서서히 완화해야 합니다.

첫째, 대출규제 완화입니다. 예를 들면 일정기간 무주택자나 생애최초주택구입자인 경우 투기자가 아님에도 규제지역에서 대출규제를 받고 있습니다. 무주택자가 분명 투기꾼은 아니거든요.

둘째, 재개발·재건축 규제 완화입니다. 재개발·재건축사업 등 정비사업은 자기가 살고 있는 주택이 노후·불량해져서 새로 짓고 싶어도 규제가 너무 많아 새로 짓지도 못하지만 지어도 개발이익을 대부분 환수하게 되어 있어 사업진행이 되지 못하고 있습니다. 주거환경을 개선할 수 있도록 최소한의 규제 완화는 필요합니다.

셋째, 공공재개발·재건축 뿐만아니라 민간개발도 활성화 시켜야 합니다. 이번 서울·부산 보궐선거에서 나타났듯이 민심은 부동산시장을 안정화시키되 규제는 어느 정도 풀어서 공급이 원활하게 되기를 바라는 것이 민심으로 나타났다고 생각합니다.

그런데 왜? 꼭 공급은 공공재개발·재건축이어야 하는지요? 민간에게도 유사한 혜택을 주면 얼마든지 사업이 추진될 수 있습니다. 특히, 용적률 상향 등 혜택을 준만큼 임대주택을 짓게 하거나 도시기반시설 비용을 충당하게 하는 등 방법은 여러 가지가 있다고 생각합니다.

넷째, 공시가격 문제입니다. 최근 급격하게 상승한 주택가격과 현실화율 추진이 공시가격을 끌어 올려 보유세와 종부세까지 영향을 미칠 수 있다는 점에서 야당 지방자치단체장들이 반발하고 있습니다.

특히, 가격산정의 불합리성과 평가방법의 공개 등을 들고 나온 상태입니다. 따라서 공시가격의 현실화율 속도조절과 고가주택 기준의 합리화 그리고 1주택자 재산세 인하 등 세제문제가 완화되어야 합니다.

다섯째, 취득세와 양도세 문제입니다. 6월부터는 양도세뿐만 아니라 보유세 중 종부세가 중과세 됩니다. 부동산 관련세금이 너무 중과하여 다주택자가 집을 팔지도, 보유하지 못하게 앞뒤를 막아놓아 죄인취급하고 있습니다.

특히, 공시가격과 공시지가 현실화로 재산세와 종부세 대상자는 종부세 부담이 가중되어 다주택자가 주택을 양도하기를 바란다면 적어도 팔 수는 있게 해야 하지 않겠습니까?

지금까지 정부는 부동산시장을 규제하면 시장이 안정될 것이라는 잘못된 생각을 가지고 있었습니다. 그래서 문재인 정부 출범이후 2017년 5월부터 지난 3월말까지 한국부동산원의 발표 자료를 시계열 분석해 본 결과 서울시의 주택가격 평균상승률이 무려 65.5%이며 종로구는 108.8%로 최고 상승률을 나타냈습니다.

마포구는 96.6%, 용산구는 92.7%, 성동구는 82.5%나 상승한 것을 알 수 있습니다. 이제는 공급도 늘리면서 규제도 완화해야 합니다. 문제는 그동안 너무 많이 규제를 해 놓아 규제를 풀면 오히려 가격이 상승할까봐 염려가 됩니다. 요즘 여당 쪽에서 일부라도 규제를 완화해야 한다는 말들이 나오고 있는 것은 늦었지만 다행이라고 생각합니다.

Q. 그럼 재건축·재개발 규제 완화가 시장에 약일까요, 독일까요?

A. 저는 재건축·재개발 규제 완화는 장기적으로 독보다는 약이 된다고 생각합니다. 이유는 주택공급측면도 있지만 도심지가 점점 노후·불량해지고 슬럼화 되는 것을 방지하고 새로운 환경으로 개선하는 사업이기 때문에 국민들의 주거환경 개선을 위해서도 꼭 필요하다고 생각합니다.

특히, 이러한 사업은 결국 고급화, 첨단화, 기능화 되어가는 주거문화에 국민들의 삶의 질의 향상을 위해서도 필요합니다. 물론 도시 토지가 부족한 현실 속에 토지이용률 증대라는 경제적 가치측면에서 국가경제에도 득이 될 수 있습니다. 그래서 규제 완화는 필요합니다.

또한 규제 완화는 지역별, 조건별 단계적 완화가 필요합니다. 동시에 규제가 완화되면 주택가격이 상승할 수 있기 때문입니다.

Q. 재개발·재건축 규제 완화의 효과가 집값을 부추길까요? 아니면 집값을 안정시킬까요?

A. 재개발·재건축 규제 완화의 효과가 단기적으로는 주택가격을 상승시킬 수 있지만 장기적으로는 주택가격 안정화에 도움이 될 것입니다. 특히, 높이 규제 완화와 용적률 완화가 필요합니다.

그러나 규제 완화로 인한 가격상승이 무서워서 규제를 완화하지 못한다면 처음부터 규제하지 말았어야 합니다. 그래서 규제 완화로 인한 급격한 가격 상승이나 투기세력은 분명 단호하게 규제할 필요가 있습니다.

최근 토지거래허가구역의 확대 얘기까지 나오고 있는데 이것은 제3자에게 선의의 피해를 줄 수 있어 정말 핀셋규제가 필요합니다.

예를 들면 재건축 추진위원회 인가 단계서부터 특별한 경우에만 소유권이전을 허락하는 것입니다. 그 이유는 지금도 투기과열지구에서는 조합원의 지위양도가 금지되어 있습니다. 그러니 가격상승의 기대 심리로 투기가 발생하고 가격이 오른다면 당연히 규제는 해야 합니다.

재건축사업은 기존 거주자의 주거환경을 개선하기 위한 사업인데 모두들 팔고 나가기 때문에 재정착률이 현저하게 떨어지는 것이니 이는 분명 개선되어야 합니다. 이렇게 사업은 활성화 하고 투기는 막을 수 있다면 집값 안정에 도움이 될 것입니다.

Q. 오세훈 시장이 토지거래허가구역을 지정했습니다. 규제 완화를 공약으로 내 놓은 분이 왜 그랬는지 그 내용과 이유가 궁금합니다.

A. 지난 4월 21일 오세훈 시장은 강남구 압구정 아파트 지구 24개 단지와 영등포구 여의도 아파트 지구인근 16개 단지, 그리고 양천구 목동 택지개발사업지구 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 모두 4.57㎢를 토지거래 허가구역으로 지정을 했습니다. 지정기간은 1년입니다.

지정 이유는 오세훈 시장 취임 전후부터 일부 재건축 단지와 한강변 재개발구역 일대에서 비정상적인 거래가 포착되고 매물 소진과 호가 급등이 나타나는 등 투기 수요가 유입될 우려가 높다고 판단해 선제 조치를 취했다고 보여집니다.

이날 지정된 4곳의 재개발·재건축 추진구역 내 단지는 조합설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 상관없이 모두 토지거래 허가 대상에 포함됩니다. 다만, 목동지구의 상업지역은 규제 피해 최소화 차원에서 제외됐다고 합니다.

특히, 여의도 지구는 풍선효과를 방지하기 위해 인근 재건축 단지를 포괄해 총 16개 단지를 토지거래 허가 구역으로 묶었고 성수 전략정비 구역(1∼4지구)은 아파트·빌라·상가 등 정비구역 내 모든 형태의 주택·토지가 거래 허가 대상이 되었습니다.

시는 또 거래 시 허가를 받아야 하는 토지 면적을 법령상 기준면적의 10% 수준인 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과로 극소화해 강력하게 적용하기로 했지요. 토지거래 허가 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처합니다.

주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능하며, 매매·임대가 금지되지요. 그러면서 “허가구역 지정은 주택공급 절차와 직접적인 관계가 없다”면서 “공급 관련 절차는 구역 지정과 관계없이 차근차근 진행할 것”이라며 토지거래허가구역 지정 역시 신속한 공급을 뒷받침하기 위한 정책이라고 강조했습니다.

결국 재건축사업 등은 신속히 추진하면서 중앙정부와 협의하여 규제 완화를 추진하되 가격이 오르면 즉각 규제하겠다는 두 마리 토끼를 잡는 정책이라고 보여집니다.

Q. 서울시의 층고제한 완화·용적률 상향·재건축초과이익 환수 등 규제 완화 시 특혜 논란은 없겠습니까?

A. 서울시의 층고 완화는 지난 2013년 박원순 시장 당시 서울시 2030플랜에 의해 50층이 35층으로 규제되었지요. 층고를 규제함으로써 같은 용적률에서 건물이 뚱뚱해지고 동간거리가 좁아져 오히려 쾌적성이 떨어집니다.

그러나 층고를 완화한다고 해서 수익성이 개선되는 것은 아닙니다. 따라서 특혜라고 볼 수는 없습니다. 단지 용적률을 완화해주면 건물을 더 지을 수 있어 이는 특혜가 될 수 있지요.

용적률 완화는 기존주택보다 더 많이 지을 수 있어 증가되는 용적률의 일정부분은 지금보다 더 많은 임대주택을 짓게 하거나 기부채납하게 하는 것이 바람직하다고 봅니다.

그러면 특혜 시비도 적어질 수 있지요. 재건축초과이익환수는 지난 2019년 12월 합헌되었기 때문에 법 시행을 유보하려면 전면 시행되어야 합니다. 일부시행은 특혜논란의 여지가 있습니다.

Q. 정부의 공공개발 중심의 공급대책, 유지해야 하나요? 아니면.

A. 재개발사업지역 중 수익성이 악화되어 사업추진이 매우 어려운 지역은 공공지원으로 사업을 추진해야 합니다. 그러나 기부채납 범위를 너무 무리하게 추진하면 주민 반발로 사업추진이 어려울 수 있어 적정한 수준에서 추진되어야 합니다.

따라서 일부 공공지원 추진형도 필요합니다. 그러나 민간 또는 민관합동방식도 병행해서 추진되어야 주민들의 선택 폭이 넓어져 참여율이 높아집니다.

결국, 재개발사업도 재건축사업도 주민을 위한 사업이고 주민들이 중심이 되어야 합니다. 공공이 주도하는 것은 한계가 있으며 특별한 경우를 제외하고는 바람직하지 못합니다.

이번 정부가 추진하고 있는 공공재개발·재건축사업은 주민들의 의견을 좀 더 경청하여 보완한다면 주택공급과 주거환경을 개선하는 차원에서 사업은 추진되어야 합니다.

Q. 그러면 서울시의 민간개발 공급 정책과의 충돌 가능성은 없을까요?

A. 당연히 충돌될 수도 있지요. 또한 양극화도 표출될 것입니다. 공공은 서민주택중심으로 민간은 고급주택 중심으로 말입니다. 그래서 민관합동방식 즉, 민간중심으로 개발하되 공공이 자금지원 등 사업추진을 지원해 주는 방식입니다. 그렇게 되면 충돌을 피할 수도 있지요.

강남지역과 같이 주택가격이 높은 지역은 당연히 공공개발을 반대할 것이니 강북개발이나 서민주택가를 중심으로 민관합동개발방식을 택하면 좋을 것입니다.

Q. 만약 민간개발을 활성화 할 경우 고분양가 논란 여지가 있는데요. 어떻게 해야 합니까?

A. 지난 2000년 4월 29일 민간택지 분양가상한제 시행이 코로나 사태로 인한 경제위기로 2000년 7월 29일로 연기되었다가 현재 서울 주요 지역을 비롯한 322곳이 적용대상으로 시행중입니다.(과거 2009년 7월부터 시행했었음) 분양가상한제는 7개 항목으로 구성됩니다.

물론 공공택지는 62개 항목으로 토지비와 토지비가산비 + 건축비와 건축비 가산비로 구성됩니다. 문제는 분양가격을 통제해서 가격을 낮춘다고 인근 지역의 주택가격이 낮아지지는 않습니다.

오히려 분양받은 주택가격이 상승하여 로또가 됩니다. 그러니 분양만 하면 보통 수백대일이 됩니다. 지난 2021년 3월 31일 기준으로 전국 청약통장 가입자수는 27,710,957명이며 이중 1순위자가 15,017,824명입니다.

특히, 주택청약 종합저축에 가입한 사람이 전국 26,064,515명이며 서울은 청약통장 가입자가 6,197,048명입니다. 이중 서울의 경우 1순위자가 3,490,047명으로 엄청나지 않습니까? 그러니 몇 백가구 분양해 봤자 경쟁률은 수백 대 일이 되는 것은 당연합니다.

그러니 분양가격은 통제하기보다는 분양을 받은 사람이 일정기간 매매를 하지 못하도록 법으로 정하고 있지만 이를 더 강화시켜야 합니다. 현재 공공택지에서는 분양가격이 인근지역 매매가격의 80% 미만인 경우에는 5년, 80~100%인 경우에는 3년 그리고 민간택지 역시 분양가격이 인근지역 매매가격의 8 0% 미만인 경우에는 3년, 80~100%인 경우에는 2년으로 되어 있습니다.

특별한 경우를 제외하고는 더욱 강화되어야 합니다. 대신 일정기간 무주택자들에게는 앞서 말씀드린 것처럼 주택구입을 할 수 있도록 대출규제를 완화해야 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. 물론 지금도 전월세 금지법을 시행하고는 있습니다.

<다음호에 계속됩니다>

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

명지대학교 부동산학과 교수/한국부동산융복합학회 회장
대한부동산학회 이사장/대한부동산학회 제17~18대 회장
KBS 뉴스해설위원/국토교통부 중앙지적위원
지방자치단체 분양가심의위원회 위원장
LH기술심사평가위원 및 투자심사위원
HUG주택도시보증공사 도시재생심사위원
LX한국국토정보공사 선임비상임이사 역임

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