| 번호 | 제 목 | 작성자 | 작성일 |
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| 일반주택 기준시가 산정방법(7.1.시행) | 국세청 | 2000-07-13 | |
| 국세청 고시 제2000-38호 [일러두기] ----------------------------------------------------------------------- 2000년7월1일 이후 상속·증여하는 일반주택 평가에 적용하기 위하여 일반주택 기준시가를 고시하였음(국세청 고시 제2000 - 38호, 2000.6.30) 이에 따라 이 책자에서는 일반주택 기준시가 고시내용, 기준시가 산정방법 및 적용요령, 기준시가 계산 사례, 기준시가 계산서 서식 및 작성요령 등 을 수록하였음 ---------------------------------------------------------------------- 목 차 ---------------------------------------------------------------------- Ⅰ. 기준시가 산정방법 1. 기준시가 고시의 법적근거 2. 일반주택 기준시가 적용범위 3. 개별 주택에 대한 기준시가의 적용 4. 기준시가 산정체계 5. 건물신축가격기준액 6. 적용지수의 일반적 적용요령 7. 구조지수의 적용 8. 용도지수의 적용 9. 위치지수의 적용 10. 개별건물의 특성에 따른 조정률의 적용 11. 경과연수별 잔가율의 적용 12. 시행일 Ⅱ. 기준시가 계산사례 Ⅲ. 기준시가 계산서 서식 및 작성요령 ---------------------------------------------------------------------- Ⅰ. 기준시가 산정방법 1.기준시가 고시의 법적 근거 건물의 상속·증여세 과세시의 평가는 상속개시일 또는 증여일 현 재의 시가에 의하는 것이나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준 시가에 의하여 평가함 건물 기준시가 고시 -상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 -건물의 평가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등 을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 으로 함 2.일반주택 기준시가 적용범위 가.상업용건물 또는 특수용도의 건물을 제외한 주거용건물(이하 일반 주택 이라 한다)에 대한 국세청 기준시가는 건축법 시행령 별표1 의 건축물 용도분류표상 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동 주택(아파트·연립·다세대주택)에 대하여 적용(무허가건물을 포함 한다)한다. 다만, 상속세및증여세법 제61조 제3항의 규정에 의하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정· 고시한 아파트 등 공동주택에 대해서는 일반주택 기준시가를 적용 하지 아니한다. 나.하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 대상에 포함될 수 있는 것은 주택 외의 부분이라 하더라도 이를 주택으로 보아 일반 주택 기준시가를 적용한다. 다.주된 용도가 주거용인 건물로서 그 일부분이 주거용이 아닌 용도로 쓰여지고 있는 경우에도 그 부분은 일반주택에 포함되는 것으로 한다. 라.일반주택에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속 토지 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 3.개별 주택에 대한 기준시가의 적용 개별 일반주택에 대한 국세청 기준시가는 당해 건물의 구조· 용도·위치·신축연도 등을 기준으로 4. 일반주택에 대한 기준시가 산정방법 에 의하여 계산한 가액을 적용한다. 이 경우에 일반주택에 대한 기준시가 산정방법의 고시는 개별 일반주택에 대한 기준시가의 고시로 본다. 4.기준시가 산정체계 가. 기본산식 (1)기준시가 ＝ ㎡당 금액×평가대상 건물의 면적(㎡) (2)㎡당금액 ＝ 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수× 위치지수×개별건물의특성에따른조정률×경과 연수별잔가율 나. 일반주택에 대한 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 건물신축가격기준액에 각종 지수·조정률·잔가율을 곱하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사 한다)을 계산한 후, 여기에 평가대상 건물의 면적(단독주택의 경우 연면적, 공동주택의 경우 전용면적과 공용면적을 포함한 면적 으로 한다)을 곱하여 산출한다. 5.건물신축가격기준액 ㎡당 420,000원으로 한다. 6.적용지수의 일반적 적용요령 가.구조지수와 용도지수는 당해 건물의 구조와 용도에 따른 가격지수를 적용 하되, 해당되는 구조 또는 용도가 명시되지 아니한 경우에는 유 사한 구조 또는 용도에 의하고, 어느 구조 또는 용도로도 적용하기 곤란한 경우에는 구조지수 및 용도지수를 100으로 적용한다. 나.위치지수는 당해 건물의 부속토지 개별공시지가에 따른 가격지수를 적용하고, 경과연수별 잔가율은 당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 정액법 상각방식에 의하여 계산한 가액을 적용 하고, 개별건물의 특성에 따른 조정률은 이에 해당되는 경우에만 적용한다. 7.구조지수의 적용 가. 구조지수 ┌───┬──────────────────────────┬────┐ │번호 │구 조 별 │지수 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │1 │ 통나무조 │130 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │2 │ 철골(철골철근)콘크리트조 │120 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │3 │ 철근콘크리트조, 철골조, 석조, P.C조, 목구조 │100 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │4 │ 연와조, 시멘트벽돌조, 황토조 │90 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │5 │ 보강콘크리트조, 목조 │80 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │6 │ 시멘트블럭조 │60 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │7 │ 경량철골조 │50 │ ├───┼──────────────────────────┼────┤ │8 │ 철파이프조, 석회및흙벽돌조, 돌담및토담조 │30 │ └───┴──────────────────────────┴────┘ 나. 용어의 정의 (1) 통나무조 : 외벽 전체의 1/2이상을 가공한 통나무 원목을 건축자 재로 사용하여 축조한 구조 및 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다. (2) 철골(철골철근)콘크리트조 : 철골의 각 부분에 콘크리트를 부어 넣 거나 철근콘크리트로 피복한 구조를 말한다. (3) 철근콘크리트조(R.C조, P.S조, 라멘조 포함) : 철근콘크리트를 써서 건축을 하거나 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조 를 말한다. 다만, 철근콘크리트조와 통나무조를 병용한 구조는 통 나무조로 분류한다. (4) 철골조 : 여러 가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳 으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다. (5) 석조 : 외벽이 석재로 된 구조를 말한다. 이 경우 내부 구조는 벽돌 또는 목조의 구조라도 상관없다. (6) P.C(Precast Concrete)조 : P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부 재를 조립하여 건축한 구조를 말한다. (7) 목구조 : 목재를 골조로 하고 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 건물을 말한다. 다만, 통나무 조와 목조를 제외한다. (8) 연와조 : 3면 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다. 다만, 시멘트벽돌조와 시멘트블럭조에 외벽 전체면적 1/2 이상에 돌, 타일, 대리석 등의 붙임을 한 것은 모두 연와조로 본다. (9) 시멘트벽돌조 : 외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌, 각종 타일 또는 몰탈을 바른 것을 말하되, 칸막이 벽은 목조로 한 경우도 있으며, 지붕·바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트로 한 경우도 있다. (10) 황토조 : 외벽과 전체면적의 1/2이상을 황토벽돌로 축조한 건물 을 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다. (11) 보강콘크리트조(보강블럭조 포함) : 블럭의 빈 부분에 철근을 넣고 몰탈 또는 콘크리트로 채워 블럭조의 결함을 보완한 것과 시멘 트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근 을 넣어 축조한 구조를 말한다. (12) 목조 : 기둥과 들보 및 석가래 등이 목재로 된 건물을 말한다. 다만, 통나무조에 해당하는 것을 제외한다. (13) 시멘트블럭조 : 주체인 외벽의 재료가 시멘트블럭 또는 시멘트콘크 리트 블럭으로 된 구조를 말하며 칸막이벽, 지붕, 바닥 등은 시멘트 벽돌조와 같이 할 수도 있다. (14) 경량철골조 : 비교적 살이 엷은 형강(압연해서 만든 단면이 L, H, I, 원추형 등의 일정한 모양을 이루고 있는 구조용 강철 또는 알루미늄재)을 사용하여 꾸민 건축물의 구조를 말한다. 콘셋트 건물·조립식 패널 건물·컨테이너 건물·알루미늄유리온실 등 은 경량철골조로 분류한다. (15) 철파이프조 : 강관(철파이프)을 특수 접합 또는 용접하여 구성한 구 조를 말한다. (16) 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 : 석회, 흙벽돌, 돌담, 토담 기타 이와 유사한 구조로 축조한 구조를 말한다. 다만, 이 구조에 자연 석, 대리석을 사용하여 외벽을 치장한 구조는 석조로 분류하고, 이 구조와 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·목조·시멘 트블럭조를 병용한 구조는 각각 연와조·보강콘크리트조·시멘 트벽돌조·목조·시멘트블럭조로 분류한다. 다. 적용요령 (1) 건물 구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하되, 건축물 관리 대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 구조에 따른다. 다만, 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조 에 따른다. (2) 공부상 조적식 구조로 기재된 것은 그 주된 재료에 따라 석조, 연와 조, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 등으로 분류한다. 8. 용도지수의 적용 가. 용도분류 및 지수 ┌─┬─────────┬────────────────────┬──┐ │번│구 분 │대 상 건 물 │지 │ │호│ │ │수 │ ├─┼─────────┼────────────────────┼──┤ │1 │단 독 주 택 │ 연면적 165㎡이하 │ 90 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 연면적 165㎡초과∼264㎡미만 │100 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 연면적 264㎡이상∼331㎡미만 │120 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 연면적 331㎡이상 │130 │ ├─┼─────────┼────────────────────┼──┤ │2 │다 중 주 택 │ │90 │ │ │다가구 주택 │ │ │ ├─┼─────────┼────────────────────┼──┤ │3 │아 파 트 │ 전용면적 85㎡이하 │ 90 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 85㎡초과∼165㎡미만 │100 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 165㎡이상∼231㎡미만 │120 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 231㎡이상 │140 │ ├─┼─────────┼────────────────────┼──┤ │4 │연 립 주 택 │ 전용면적 85㎡이하 │ 85 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 85㎡초과∼165㎡미만 │100 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 165㎡이상∼231㎡미만 │120 │ │ │ ├────────────────────┼──┤ │ │ │ 전용면적 231㎡이상 │140 │ ├─┼─────────┼────────────────────┼──┤ │5 │다세대 주택 │ │ 85 │ └─┴─────────┴────────────────────┴──┘ 나. 용어의 정의(건축법시행령 「별표1」의 용도별 건축물 종류) (1) 단독주택 ① 단독주택 ② 다중주택 : 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것을 말한다. ③ 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으 로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터이하이며, 19세대 이 하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하 는 것을 말한다. (2) 공동주택 : 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 주택(주택건설촉진법 제3조 제3호)으로서 다음과 같이 구분(주택건설촉진법시행령 제 2조)한다. ① 아파트 : 5층 이상의 주택 ② 연립주택 : 동당 건축연면적이 660제곱미터를 초과하는 4층 이 하의 주택 ③ 다세대주택 : 동당 건축연면적이 660제곱미터이하인 4층 이하의 주택 다. 적용요령 (1) 건물의 용도분류는 건축물 관리대장 또는 등기부등본 등 공부 상에 기재된 용도에 의하되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다 른 경우에는 사실상의 용도에 따른다. (2) 어느 용도로도 분류하기 곤란한 특수한 용도의 건물은 용도지수 를 100으로 적용한다. (3) 건축물 관리대장 또는 등기부등본상 여러가지 용도가 구분되지 않고 복합적으로 기재된 경우에는 각 용도별 면적은 사실상의 현 황에 의하되, 그 구분이 곤란한 경우에는 각 부분의 면적은 같은 것으로 본다. (4) 용도분류표에 없는 주차장, 대피소, 옥탑, 로비, 현관, 복도, 계단, 수위실, 기계실, 공조실, 물탱크실, 화장실 기타 이와 유사한 용도 의 부속건물은 당해 건물의 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분 명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계산하고, 건물의 일부 에 상가 등 일반주택 기준시가 적용대상이 아닌 부분이 복합된 경우에 그에 해당하는 부속시설건물은 일반주택 기준시가 적용 대상에서 제외한다. (5) 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실 및 창고가 복합 되어 있는 경우에는 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지 수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사 실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계 산한다. 9.위치지수의 적용 가. 위치지수 ┌─────┬──────────────────────┬─────┐ │번호 │ 건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 │지수 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │1 │20,000원미만 │80 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │2 │20,000원이상∼50,000원미만 │85 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │3 │ 50,000원이상∼100,000원미만 │90 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │4 │100,000원이상∼200,000원미만 │95 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │5 │200,000원이상∼300,000원미만 │96 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │6 │300,000원이상∼500,000원미만 │97 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │7 │ 500,000원이상∼1,000,000원미만 │98 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │8 │1,000,000원이상∼1,500,000원미만 │99 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │9 │1,500,000원이상∼2,000,000원미만 │100 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │10 │2,000,000원이상∼3,000,000원미만 │102 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │11 │3,000,000원이상∼5,000,000원미만 │104 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │12 │5,000,000원이상∼7,000,000원미만 │106 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │13 │ 7,000,000원이상∼10,000,000원미만 │108 │ ├─────┼──────────────────────┼─────┤ │14 │10,000,000원이상 │110 │ └─────┴──────────────────────┴─────┘ 나. 적용요령 (1) 상속개시 또는 증여일 현재 고시된 부속토지의 개별공시지가(㎡ 당)를 기준으로 위치지수를 산정한다. 건물의 소유자와 부속토지 의 소유자가 다른 경우에도 당해 부속토지의 개별공시지가를 적 용한다. (2) 하나의 건물에 여러필지의 부속토지가 있는 경우에는 각 부속토 지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로 가중평균한 가액을 적용한다. (3) 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 상속 세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제 50조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용한다 (4) 지가가 급등하는 지역으로서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제2항의 규정에 의하여 국세청 장이 지정한 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용한다. (5) 수상가옥 등 부속토지의 개별공시지가를 산정하기 곤란한 경우 에는 그 위치지수를 100으로 적용한다. 10. 개별건물의 특성에 따른 조정률의 적용 가. 적용대상 및 지수 ┌──┬─────────────┬──┬──┬──────────────┐ │구분│적 용 대 상 │번호│지수│비 고 │ ├──┼─────────────┼──┼──┼──────────────┤ │Ⅰ │최고층수 5층이하 │1 │90 │ 아파트에만 적용한다 │ │ │ 6층∼15층이하 │2 │100 │ - 최고층수 계산시 지하층 │ │ │ 16층이상 │3 │110 │ 및 옥탑은 제외 │ ├──┼─────────────┼──┼──┼──────────────┤ │Ⅱ │ 지하층 1층, 지층 │4 │70 │ 해당하는 항목중 가장 낮 │ │ │ 2층 이하 │5 │50 │ 은 지수 하나만 적용한 │ │ │ 부속건물 │6 │60 │ 다. │ │ │ -주택부속 창고, 주차장, │ │ │ │ │ │ 화장실 등 │ │ │ │ │ │ -주택내 대피소,옥탑,차고│ │ │ │ └──┴─────────────┴──┴──┴──────────────┘ ┌──┬────────────────┬──┬──┬───────────┐ │구분│적 용 대 상 │번호│지수│ 비 고 │ ├──┼────────────────┼──┼──┼───────────┤ │Ⅲ │ 개축건물 1회 개축 │7 │110 │ 개축부분에 한하여 │ │ │ 2회 이상 개축 │8 │120 │ 적용한다. │ ├──┼────────────────┼──┼──┼───────────┤ │Ⅳ │ 지붕지수 │ │ │ 철골조 및 구조지수 │ │ │ -슬라브, 기와, 토기와, 시멘트 │9 │100 │ 가 100미만인 구조만 │ │ │ 기와, 유리, 기타 신소재 │ │ │ 적용한다. │ │ │ -판넬, 슬레이트 │10 │90 │ │ │ │ -함석, 자연석, 천막 기타 이 │11 │80 │ │ │ │ 와 유사한 것 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼────────────────┼──┼──┼───────────┤ │Ⅴ │ 건물에 대한 구조안전진단 │ │ │ 평가기준일 현재 관 │ │ │ 을 받은 경우 │ │ │ 계행정기관에 신고한 │ │ │ C급 : 보조부재 손상 │12 │90 │ 경우로서 납세자가 │ │ │ D급 : 주요부재 손상 │13 │70 │ 사실관계를 입증하는 │ │ │ E급 : 심각한 노후화 │14 │30 │ 경우에 한하여 가장 │ │ │ 법령에의한 철거대상건물 │ │ │ 낮은 지수 하나만 적 │ │ │ 건물을 사용하는 경우 │15 │300 │ 용한다. │ │ │ 건물을사용하지않는경우 │16 │ │ 철거대상 건물로서 │ │ │ 화재, 지진 등의 원인에 의 │17 │정상│ 철거보상금을 받는 │ │ │ 하여 건물의 일부가 훼손 │ │사용│ 경우에는 당해 보상 │ │ │ 또는 멸실된 경우 → 정상 │ │비율│ 금으로 평가한다. │ │ │ 적으로 사용되는 면적비율 │ │ │ │ │ │ 을 조정률로 적용한다. │ │ │ │ └──┴────────────────┴──┴──┴───────────┘ 나. 적용요령 (1)개별건물의 특성에 따른 조정률은 여러 번호에 중복으로 해당 되는 경우에도 각각의 조정률을 곱하여 중복으로 적용한다. (2)최고층수 조정률은 아파트에만 적용하는 것으로 지하층과 옥탑 은 제외하여 계산하고, 아파트 전체의 최고층수(계단형 아파트로 호줄별로 층수가 다른 경우는 호줄별 최고층수)에 따르며, 상가 등 일반주택 기준시가 적용대상이 아닌 건물이 복합되어 있는 경우에 도 그 부분을 포함하여 최고층수를 계산한다. (3)부속건물은 주택의 지하 및 옥상 등에 소재한 대피소, 옥탑, 차 고 등과 주택에 부속된 건물로 창고, 주차장, 화장실 등의 용도 로 사용되는 건물을 말한다. 다만, 주택안에 소재한 화장실 등과 아파트 등 공동주택의 공용면적으로 포함되는 건물은 별도의 부 속건물로 보지 아니한다. (4)개축건물은 개축부분에 대하여만 당초의 신축시점을 기준으로 계산한 후에 조정률을 적용한다(※ 증축건물은 증축부분에 대하 여만 증축시점을 신축시점으로 보아 기준시가를 계산한다.). 11. 경과연수별 잔가율의 적용 가. 대상건물별 내용연수, 잔존가액 및 상각방법 ┌──────┬────────┬───────┬────────┐ │번 호 │1 │2 │3 │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │내용연수 │40년 │30년 │20년 │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │잔존가액 │10% │10% │10% │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │상각방법 │정액법 │정액법 │정액법 │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │매년상각률 │0.0225 │0.03 │0.045 │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │경과연수별 │1-0.0225×경과연│1-0.03×경과연│1-0.045×경과연 │ │잔 가 율 │수 │수 │수 │ ├──────┼────────┼───────┼────────┤ │적용대상 │Ⅰ그룹 │Ⅱ그룹 │Ⅲ그룹 │ └──────┴────────┴───────┴────────┘ (1)Ⅰ그룹:통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·철 골조·석조·P.C조·목구조의 모든 건물 (2)Ⅱ그룹:연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·황토조·목조의 모든 건물 (3)Ⅲ그룹:시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌 조·돌담 및 토담조의 모든 건물 나. 적용요령 (1) 건물 구조는 구조지수 계산시에 적용한 구조에 따른다. (2) 경과연수별 잔가율 계산은 정액법 상각방법에 의하되, 다. 신축연 도별 잔가율표 에 의하여 계산한다. 이 경우에 신축연도가 1999 년인 경우를 경과연수 1년으로 계산하며, 내용연수가 경과된 건 물은 최종연도의 잔가율을 적용한다. (3) 신축연도는 사용검사일(준공검사일)을 기준으로 계산하되, 그 이 전에 가사용 승인일 또는 사실상 사용일이 있는 경우에는 가사용 승인일 또는 사실상 사용일을 기준으로 계산한다. (4) 하나의 건물이 여러 구조 또는 용도로 복합된 경우에는 경과연수 별 잔가율을 각각의 그룹에 의하여 계산하며, 어느 구조로도 분류 하기 곤란한 특수구조의 건물은 경과연수별 잔가율을 Ⅱ그룹에 의하여 계산한다. 다. 신축연도별 잔가율표 ┌─────────┬─────────┬─────────┐ │Ⅰ그룹:내용연수 │Ⅱ그룹:내용연수 │Ⅲ그룹:내용연수 │ │40년 │30년 │20년 │ ├────┬────┼────┬────┼────┬────┤ │신축연도│잔가율 │신축연도│잔가율 │신축연도│잔가율 │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │2000 │1.0000 │2000 │1.00 │2000 │1.000 │ │1999 │0.9775 │1999 │0.97 │1999 │0.955 │ │1998 │0.9550 │1998 │0.94 │1998 │0.910 │ │1997 │0.9325 │1997 │0.91 │1997 │0.865 │ │1996 │0.9100 │1996 │0.88 │1996 │0.820 │ │1995 │0.8875 │1995 │0.85 │1995 │0.775 │ │1994 │0.8650 │1994 │0.82 │1994 │0.730 │ │1993 │0.8425 │1993 │0.79 │1993 │0.685 │ │1992 │0.8200 │1992 │0.76 │1992 │0.640 │ │1991 │0.7975 │1991 │0.73 │1991 │0.595 │ │1990 │0.7750 │1990 │0.70 │1990 │0.550 │ │1989 │0.7525 │1989 │0.67 │1989 │0.505 │ │1988 │0.7300 │1988 │0.64 │1988 │0.460 │ │1987 │0.7075 │1987 │0.61 │1987 │0.415 │ │1986 │0.6850 │1986 │0.58 │1986 │0.370 │ │1985 │0.6625 │1985 │0.55 │1985 │0.325 │ │1984 │0.6400 │1984 │0.52 │1984 │0.280 │ │1983 │0.6175 │1983 │0.49 │1983 │0.235 │ │1982 │0.5950 │1982 │0.46 │1982 │0.190 │ │1981 │0.5725 │1981 │0.43 │1981 │0.145 │ │1980 │0.5500 │1980 │0.40 │1980이하│0.100 │ │1979 │0.5275 │1979 │0.37 │ │ │ │1978 │0.5050 │1978 │0.34 │ │ │ │1977 │0.4825 │1977 │0.31 │ │ │ │1976 │0.4600 │1976 │0.28 │ │ │ │1975 │0.4375 │1975 │0.25 │ │ │ │1974 │0.4150 │1974 │0.22 │ │ │ │1973 │0.3925 │1973 │0.19 │ │ │ │1972 │0.3700 │1972 │0.16 │ │ │ │1971 │0.3475 │1971 │0.13 │ │ │ │1970 │0.3250 │1970이하│0.10 │ │ │ │1969 │0.3025 │ │ │ │ │ │1968 │0.2800 │ │ │ │ │ │1967 │0.2575 │ │ │ │ │ │1966 │0.2350 │ │ │ │ │ │1965 │0.2125 │ │ │ │ │ │1964 │0.1900 │ │ │ │ │ │1963 │0.1675 │ │ │ │ │ │1962 │0.1450 │ │ │ │ │ │1961 │0.1225 │ │ │ │ │ │1960이하│0.1000 │ │ │ │ │ └────┴────┴────┴────┴────┴────┘ 12. 시행일 본 일반주택에 대한 국세청 기준시가 산정방법 및 그에 따른 개별 일반 주택에 대한 국세청 기준시가는 2000.7.1이후 최초로 상속이 개시되 거나 증여하는 것부터 적용한다. Ⅱ. 기준시가 계산사례 1. 일반 단독주택의 경우 사 례 － 소 재 지 : 경기도 부천시 오정구 작동 ××× － 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕 － 용 도 : 단독주택 129.80㎡ － 상속개시 : 2000.9.1 － 대 지 : 120㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 343,000원) － 신축연도 : 1999년 적용요령 － 철근콘크리트조 단독주택으로 조정률 해당없음 적용지수 － 구조지수 : 100(철근콘크리트조) － 용도지수 : 90(1. 단독주택·165㎡이하) － 위치지수 : 97(개별공시지가 300,000원이상∼500,000원미만) － 조 정 률 : 해당없음 － 잔 가 율 : 0.9775(철근콘크리트조 → Ⅰ그룹, 1999년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 :건물 신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수× 개별건물의 특성에 따른 조정률×경과연수별 잔가율 420,000원×1.0×0.9×0.97×0.9775＝358,000원 (천원미만절사, 각종지수는 100으로 나누어 계산) － 기준시가: ㎡당 금액×평가대상 건물의 면적(㎡)＝358,000원×129.80㎡ ＝ 46,468,400원 2. 주택의 면적이 큰 경우로서 건물 전체를 주택으로 보아 일반주택 기준시가를 적용하는 경우 사 례 － 소 재 지 : 서울시 강남구 개포동 ××× － 구 조 : 연와조, 슬라브지붕, 지상 2층 － 용 도 : 1층 단독주택 55㎡, 소형점포 30㎡, 2층 단독주택 55㎡ － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 150㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 1,550,000원) － 신축연도 : 1994년 적용요령 － 주택과 주택외의 부분이 복합된 경우로서 1세대 1주택 비과세대상이 될 수 있는 주택의 면적이 주택외의 부분의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 일반주택 기준시가 적용(소득세법 제89조 제3호 및 같 은법 시행령 제154조 제3항 참조) 적용지수 － 구조지수 : 90(연와조) － 용도지수 : 90(1. 단독주택·165㎡이하) － 위치지수 : 100(개별공시지가 1,500,000원이상∼2,000,000원미만) － 조 정 률: 100(9. 지붕지수·슬라브) － 잔 가 율 : 0.82(연와조 → Ⅱ그룹, 1994년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×0.9×1.0×1.0×0.82＝278,000원 － 기준시가 : 278,000원×140㎡＝38,920,000원 3. 주택의 면적이 적거나 같은 경우로서 주택부분만 일반주택 기준시가 적용대상인 경우 사 례 － 소 재 지 : 서울시 강남구 대치동 ××× － 구 조 : 시멘트벽돌조, 슬라브지붕, 지상 2층 － 용 도 : 1층 슈퍼마켓 110㎡, 2층 단독주택 55㎡ － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 150㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 1,550,000원) － 신축연도 : 1991년 적용요령 － 주택과 주택외의 부분이 복합된 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 부분의 면적보다 적으므로 주택부분만 일반주택 기준시가 적용대상 임(1층 슈퍼마켓은 상업용건물 기준시가 적용) 적용지수 － 구조지수 : 90(시멘트벽돌조) － 용도지수 : 90(1. 단독주택·165㎡이하) － 위치지수 : 100(개별공시지가 1,500,000원이상∼2,000,000원미만) － 조 정 률:100(9. 지붕지수·슬라브) － 잔 가 율 : 0.73(연와조 → Ⅱ그룹, 1991년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×0.9×1.0×1.0×0.73＝248,000원 － 기준시가 : 248,000원×55㎡＝13,640,000원 4.단독주택으로서 개축한 경우 사 례 － 소 재 지 : 서울 강남구 청담동 ××× － 구 조 : 연와조, 시멘트기와 － 용 도 : 단독주택 219.47㎡ － 상속개시 : 2000.9.1 － 대 지 : 220㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 1,450,000원) － 신축연도 : 1973년 － 개 축 : 1회 적용요령 － 연와조 단독주택으로 조정률 개축 1회 적용 적용지수 － 구조지수 : 90(연와조) － 용도지수 : 100(1. 단독주택·165㎡초과∼264㎡미만) － 위치지수 : 99(개별공시지가 1,000,000원이상∼1,500,000원미만) － 조 정 률 : 110(7. 개축 1회), 100(9. 시멘트기와) － 잔 가 율 : 0.19(연와조 → Ⅱ그룹, 1973년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×1.0×0.99×1.1×1.0×0.19＝78,000원 － 기준시가 : 78,000원×219.47㎡＝17,118,660원 5.단독주택으로서 부속건물이 있는 경우 사 례 － 소 재 지 : 충북 청주시 상당구 운동동 ××× － 구 조 : 주택 → 통나무조, 오지기와지붕 창고 → 시멘트블럭조, 슬라브지붕 － 용 도 : 단독주택 342.00㎡, 창고 35㎡ － 상속개시 : 2000.9.1 － 대 지 : 420㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 140,000원) － 신축연도 : 1999년 적용요령 － 창고는 단독주택의 부속건물로 일반주택 기준시가를 적용하고 조정률 60% 적용 적용지수 － 구조지수 : 주택→130(통나무조), 창고→60(시멘트블럭조) － 용도지수 : 130(1. 단독주택·331㎡이상) － 위치지수 : 95(개별공시지가 100,000원이상∼200,000원미만) － 조 정 률 : 주택→해당없음, 창고→60(부속건물) － 잔 가 율 : 주택→0.9775(통나무조 → Ⅰ그룹, 1999년 신축 건물) 창고→0.9550(시멘트블럭조 → Ⅲ그룹, 1999년 신축 건물) 계산내역 (단독주택) － ㎡당가액 : 420,000원×1.3×1.3×0.95×0.9775＝659,000원 － 기준시가 : 659,000원×342.00㎡＝225,378,000원 (부속창고) － ㎡당가액 : 420,000원×0.6×1.3×0.95×0.6×0.955＝178,000원 － 기준시가 : 178,000원×35.00㎡＝6,230,000원 (합 계) － 기준시가 : 단독주택 225,378,000원 ＋ 창고 6,230,000원 ＝ 231,608,000원 6.다가구주택 사 례 － 소 재 지 : 경남 통영시 정량동 ××× － 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕 － 용 도 : 다가구주택 297.40㎡, 지층 85.00㎡ － 상속개시 : 2000.9.1 － 대 지 : 150㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 296,000원) － 신축연도 : 1997년 적용요령 － 철근콘크리트조 다가구주택으로 지층에 대한 조정률 적용 적용지수 － 구조지수 : 100(철근콘크리트조) － 용도지수 : 90(2. 다가구주택) － 위치지수 : 96(개별공시지가 200,000원이상∼300,000원미만) － 조 정 률 : 지상→해당없음, 지층→70(4. 지하층) － 잔 가 율 : 0.9325(철근콘크리트조 → Ⅰ그룹, 1997년 신축 건물) 계산내역 (지 상) － ㎡당가액 : 420,000원×1.0×0.9×0.96×0.9325＝338,000원 － 기준시가 : 338,000원×297.40㎡＝100,521,200원 (지 층) － ㎡당가액 : 420,000원×1.0×0.9×0.96×0.7×0.9325＝236,000원 － 기준시가 : 236,000원×85.00㎡＝20,060,000원 (합 계) － 기준시가 : 지상 100,521,200원 ＋ 지층 20,060,000원 ＝ 120,581,200원 7.아파트 사 례 － 소 재 지 : 광주 서구 풍암동 ××× － 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕 － 용 도 : 아파트 132.23㎡(전용면적 109.45㎡) － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 44.00㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 420,000원) － 최고층수 : 16층 － 신축연도 : 1999년 적용요령 － 전용면적 165.00㎡미만의 아파트로서 최고층수에 따른 조정률 110 적용 적용지수 － 구조지수 : 100(철근콘크리트조) － 용도지수 : 100(3. 아파트 85㎡∼165㎡미만) － 위치지수 : 97(개별공시지가 300,000원이상∼500,000원미만) － 조 정 률 : 110(3. 최고층수 16층이상) － 잔 가 율 : 0.9775(철근콘크리트조 → Ⅰ그룹, 1999년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×1.0×1.0×0.97×1.1×0.9775 ＝ 438,000원 － 기준시가 : 438,000원×132.23㎡ ＝ 57,916,740원 8.연립주택 사 례 － 소 재 지 : 경기 안양 만안구 석수동 ××× － 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕 － 용 도 : 연립주택 72.85㎡(전용면적 54.64㎡) － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 46.28㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 540,000원) － 신축연도 : 1981년 적용요령 － 전용면적 85.00㎡이하의 철근콘크리트조 연립주택으로서 조정률 해당 없음 적용지수 － 구조지수 : 100(철근콘크리트조) － 용도지수 : 85(4. 연립주택 85㎡이하) － 위치지수 : 98(개별공시지가 500,000원이상∼1,000,000원미만) － 조 정 률 : 해당없음 － 잔 가 율 : 0.5725(철근콘크리트조 → Ⅰ그룹, 1981년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×1.0×0.85×0.98×0.5725 ＝ 200,000원 － 기준시가 : 200,000원×72.85㎡ ＝ 14,570,000원 9.다세대주택 사 례 － 소 재 지 : 경기도 안양시 동안구 관양동 ××× － 구 조 : 시멘트벽돌조, 슬라브지붕 － 용 도 : 다세대주택 44.10㎡(전용면적 36.96㎡) － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 42.13㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 660,000원) － 신축연도 : 1988년 적용요령 － 시멘트벽돌조 다세대주택으로서 지붕지수 조정률 100 적용지수 － 구조지수 : 90(시멘트벽돌조) － 용도지수 : 85(5. 다세대주택) － 위치지수 : 98(개별공시지가 500,000원이상∼1,000,000원미만) － 조 정 률 : 100(9. 지붕지수 슬라브) － 잔 가 율 : 0.64(시멘트벽돌조 → Ⅱ그룹, 1988년 신축 건물) 계산내역 － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×0.85×0.98×1.0×0.64 ＝ 201,000원 － 기준시가 : 201,000원×44.10㎡ ＝ 8,864,100원 10. 층별 또는 건물 일부분의 구조가 서로 다른 경우 사 례 － 소 재 지 : 부산시 사상구 주례동 ××× － 구 조 : 1층 철근콘크리트조, 2층 시멘트벽돌조, 슬라브지붕 － 용 도 : 1층 주택 55㎡, 2층 주택 55㎡ － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 : 80㎡(상속개시일 현재 ㎡당 개별공시지가 550,000원) － 신축연도 : 1996년 적용요령 － 1층과 2층의 구조가 각각 다르므로 각각의 구조지수 및 내용연수를 적용 적용지수 － 구조지수 : 1층→100(철근콘크리트조), 2층→90(시멘트벽돌조) － 용도지수 : 90(1. 단독주택 165㎡이하) － 위치지수 : 98(개별공시지가 500,000원이상∼1,000,000원미만) － 조 정 률 : 2층→100(9. 지붕지수·슬라브) ※1층은 철근콘크리트조로 지붕지수 적용 배제 － 잔 가 율 : 1층→0.91(철근콘크리트조 → Ⅰ그룹 적용, 1996년 신축) 2층→0.88(시멘트벽돌조 → Ⅱ그룹 적용, 1996년 신축) 계산내역 (1층 부분) － ㎡당가액 : 420,000원×1.0×0.9×0.98×0.91＝337,000원 － 기준시가 : 337,000원×55.00㎡＝18,535,000원 (2층 부분) － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×0.9×0.98×1.0×0.88＝293,000원 － 기준시가 : 293,000원×55.00㎡＝16,115,000원 (합 계) － 기준시가 : 1층 18,535,000원＋2층 16,115,000원＝34,650,000원 (사례 10번 계산서) 11. 부속건물이 있는 하나의 주택이 여러 필지의 부속토지에 소재하고 있는 경우 사 례 － 소 재 지 : 경북 구미시 남통동 ××× － 구 조 : 연와조 지상 2층, 옥탑(시멘트블럭조), 슬라브지붕 － 용 도 : 단독주택 1층∼2층 260㎡, 옥탑 25㎡ － 상속개시 : 2000.8.1 － 대 지 :A토지 80㎡(㎡당 개별공시지가 198,000원) B토지 100㎡(㎡당 개별공시지가 210,000원) － 신축연도 : 1996년 적용요령 －부속건물이 있는 하나의 주택이 여러 필지의 부속토지에 소재하는 경우 각 부속토지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로 가중평균한 가액 에 의하여 위치지수를 적용하고, 부속건물(옥탑)에 대한 조정률 적용 위치지수 － A토지의 가액 ＝ 198,000원×80㎡＝15,840,000원 B토지의 가액 ＝ 210,000원×100㎡＝21,000,000원 － 토지가액 합계 ＝ 15,840,000원＋21,000,000원＝36,840,000원 － ㎡당 토지가액 ＝ 36,840,000원/180㎡＝204,666원 － 위치지수 적용 → 96(200,000원이상∼300,000원미만) 적용지수 － 구조지수 : 주택→90(연와조), 옥탑→60(시멘트블럭조) － 용도지수 : 100(1. 단독주택 165㎡초과∼264㎡미만) － 위치지수 : 96(개별공시지가 200,000원이상∼300,000원미만) － 조 정 률 : 주택 → 100(9. 슬라브지붕) 옥탑 → 60(6. 부속건물), 100(9. 슬라브지붕) － 잔 가 율 : 주택 → 0.88(연와조 → Ⅱ그룹, 1996년 신축 건물) 옥탑 → 0.82(시멘트블럭조 → Ⅲ그룹, 1996년 신축 건물) 계산내역 (주 택) － ㎡당가액 : 420,000원×0.9×1.0×0.96×1.0×0.88 ＝ 319,000원 － 기준시가 : 319,000원×260.00㎡ ＝ 82,940,000원 (옥 탑) － ㎡당가액 : 420,000원×0.6×1.0×0.96×0.6×1.0×0.82 ＝ 119,000원 － 기준시가 : 119,000원×25.00㎡ ＝ 2,975,000원 (합 계) － 기준시가 : 주택 82,940,000원 ＋ 옥탑 2,975,000원 ＝ 85,915,000원 (사례 11번 계산서) Ⅲ. 기준시가 계산서 서식 및 작성요령 [별지1] [별지2] | |||
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