(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 아파트 시장이 상승과 하락 사이에서 방향성을 잡지 못한 채 ‘관망 장세’에 접어들었다. 매도자는 호가를 낮추지 않고 버티는 반면, 매수자는 추가 하락 가능성을 지켜보며 거래를 미루면서 시세보다 낮은 ‘초급매’만 제한적으로 거래되는 흐름이 이어지고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 3월 셋째 주(16일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.02% 상승했다. 수도권과 서울은 각각 0.05% 상승했으나, 서울의 경우 전주(0.08%) 대비 상승폭이 축소됐다. 지방은 보합으로 전환되며 전반적인 시장 둔화 흐름이 나타났다.

부동산원은 시장 전반에 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서는 가격이 조정된 매물이 거래되고 있으나, 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 수요가 유지되며 전체적으로는 상승세를 이어가고 있다고 설명했다.

현장에서도 매도자와 매수자 간 기대가격 격차가 거래 위축으로 이어지고 있다는 분석이다. 김인만 부동산경제연구소장은 “집주인들은 가격을 낮추기보다는 오히려 호가를 올리려는 분위기지만, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 관망하고 있다”며 “이로 인해 거래가 원활하게 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.

서울 내부에서는 지역별로 상반된 흐름이 나타나고 있다. 강북 14개구는 이번 주 0.11% 상승했지만, 강남 11개구는 보합을 기록했다. 송파(-0.16%), 서초(-0.15%), 강남(-0.13%) 등 주요 강남권 지역은 하락한 반면, 중구(0.20%), 성북구(0.20%), 서대문구(0.19%) 등은 상승세를 이어갔다.

이 같은 흐름은 가격대에 따른 수요 이동으로 해석된다. 강남권은 고가 부담으로 매수세가 위축된 반면, 비강남권 일부 지역은 상대적인 가격 경쟁력을 바탕으로 실수요가 유입되고 있다는 분석이다.

실제 거래에서는 이러한 양상이 더욱 뚜렷하게 나타난다. 강남권 주요 단지의 경우 최고가 대비 낮은 가격에서 거래가 이뤄지고 있으며, 특히 시세보다 낮은 초급매는 빠르게 소진된 이후 다시 가격이 일부 회복되는 모습이다. 김 소장은 “잠실 엘스·리센츠 전용 84㎡는 최고 36억원 수준에서 최근 33억원까지 하락했으며, 31억원대 초급매는 빠르게 거래된 뒤 다시 33억원대로 올라왔다”고 설명했다.

다만 이러한 흐름을 시장 반등으로 해석하기에는 이르다는 평가가 우세하다. 현재 거래 가격이 여전히 전고점 대비 낮은 수준에 머물고 있는 만큼, 급락 이후 되돌림 과정에서 새로운 가격 구간을 형성하는 ‘박스권 장세’로 보는 시각이 힘을 얻고 있다.

반면 전세시장은 상대적으로 뚜렷한 상승 흐름을 보이고 있다. 서울 아파트 전세가격은 이번 주 0.13% 상승하며 전주(0.12%)보다 상승폭이 확대됐다. 매매시장과 달리 실거주 수요가 유지되며 전세가격 상승세가 이어지는 모습이다.

전세가격 상승이 지속될 경우 매매가격과의 격차가 축소되면서 일부 지역에서는 매수 전환 가능성도 제기된다. 다만 금리와 대출 여건 등 변수에 따라 시장 영향력은 제한적일 것이라는 분석이 나온다.

전국적으로도 유사한 흐름이 이어지고 있다. 전국 아파트 매매가격은 0.02% 상승에 그친 반면, 전세가격은 0.09% 상승했다. 지방은 매매가 보합을 기록했지만 전세는 0.06% 상승하며 임차 수요가 유지되고 있는 것으로 나타났다.

결국 현재 시장은 뚜렷한 방향성을 보이기보다 매도자는 가격을 유지하고 매수자는 관망하는 가운데, 저가 매물 중심으로만 거래가 이뤄지는 ‘선별적 거래 장세’가 지속되는 모습이다.

전문가들은 향후 금리 인하 시점과 서울 주요 지역의 입주 물량이 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 작용할 것으로 보고 있다. 김 소장은 “초급매 소진 이후 가격이 다시 일부 올라오면서 지속적인 하락 국면으로 보기는 어렵다”며 “현장은 통계와는 다른 흐름을 보이고 있다”고 말했다.

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