(조세금융신문=이정욱 기자) 다주택자 양도소득세 중과 재시행이 두 달 앞으로 다가오면서 부동산 시장에서 ‘보유냐 매도냐’를 두고 계산기가 다시 돌아가기 시작했다. 다만 시장에서는 과거처럼 대규모 매물이 한꺼번에 쏟아지기보다는 거래 변동성이 확대될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

◇ 양도세 중과 D-60…세금 구조 다시 바뀐다

10일 부동산 업계에 따르면 정부가 한시적으로 유예해 온 다주택자 양도세 중과 조치는 오는 5월9일 재시행될 예정이다. 중과가 적용될 경우 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가된다. 현행 소득세 최고세율(45%)에 중과세율이 더해질 경우 세율은 최고 약 75% 수준까지 올라갈 수 있다.

여기에 중과가 적용되면 다주택자는 장기보유특별공제 혜택도 적용받지 못한다. 보유 기간에 따라 최대 30%까지 세 부담을 줄여주던 공제가 사라지면서 실제 세부담은 더욱 커질 수 있다는 분석이 나온다.

양도세 판단 기준이 통상 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 결정된다는 점도 시장에서 주목하는 부분이다. 이 때문에 중과 시행 이전에 잔금 처리를 완료하려는 매도 움직임이 일부 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

◇ 강남은 관망·마용성 상담 증가…매물은 늘어

시장에서는 중과 재개를 앞두고 일부 매도 문의가 늘고 있다는 분위기다. 다만 실제 매물 증가보다는 매도 시점을 두고 관망하는 움직임이 더 뚜렷하다는 설명이다.

서울 강남권 한 공인중개사는 “최근 다주택자들이 세금 부담을 고려해 매도 여부를 문의하는 경우는 늘었다”며 “다만 급매로 내놓기보다는 상황을 지켜보는 분위기가 강하다”고 전했다.

이어 “반포 원베일리 같은 대형 단지도 시장에 나온 매물이 많지 않은 상황”이라며 “가격을 조금 낮춰도 매수자들이 추가 하락을 기대하면서 거래가 쉽게 이뤄지지 않는다”고 설명했다.

마포·성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역에서도 유사한 분위기가 나타난다. 마포 지역 공인중개업소 관계자는 “투자 목적 보유자들을 중심으로 매도 상담은 늘고 있지만 실제 거래는 많지 않다”며 “매수자들이 가격이 더 떨어질 것으로 보고 관망하는 분위기가 강하다”고 말했다.

실제로 매물 지표도 증가세를 보이고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 이달 초 기준 서울 아파트 매물은 약 7만 건 수준에 근접하며 최근 두 달 사이 증가세를 나타냈다. 특히 송파·강남 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 매물이 늘어나면서 절세 목적 매도 움직임이 일부 반영된 것 아니냐는 해석도 나온다.

◇ “매물 폭탄은 없다”…거래 정체 가능성

전문가들은 현재 시장 상황을 감안하면 과거처럼 매물이 대거 쏟아질 가능성은 크지 않다고 보고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 “강남 핵심 단지는 다주택자가 여러 채를 보유한 경우가 많지 않다”며 “예를 들어 반포 원베일리 같은 대형 단지도 실제 시장에 나온 매물은 몇 건 수준에 불과하다”고 설명했다.

이어 “최근 시장은 집주인이 가격을 낮춰도 매수자가 추가 하락을 기대하며 관망하는 분위기”라며 “가격 조정보다는 거래 자체가 막혀 있는 상황에 가깝다”고 진단했다.

김 소장은 또 “거래가 줄어든다고 해서 시장이 안정됐다고 보기는 어렵다”며 “매물이 시장에 나오고 실제 거래가 이뤄져야 가격 조정이 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

업계에서는 양도세 중과 재개와 함께 6월1일 보유세 과세 기준일도 매도 시점에 영향을 줄 수 있다고 보고 있다. 중과 재시행 이전에 매각을 마치려는 수요와 보유세 부담을 줄이려는 판단이 맞물리면서 일부 매도 움직임이 나타날 수 있다는 것이다.

다만 실제 거래가 활발히 이어질 가능성은 제한적이라는 평가다. 금리 부담과 대출 규제 영향으로 매수 심리가 위축된 상황에서 매도자와 매수자 간 가격 기대 차이가 쉽게 좁혀지지 않고 있기 때문이다.

한 부동산 업계 관계자는 “다주택자들이 세금 부담을 고려해 매도 타이밍을 계산하고 있는 것은 맞지만 시장 자체가 활발한 거래를 만들기 어려운 구조”라며 “매물 폭탄보다는 거래 변동성이 커질 가능성이 더 크다”고 말했다.

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