(조세금융신문=이성재 세무사) 필자는 국세청에서 퇴직하기 전 ‘서울지방국세청 조사3국’에서 조사반장 업무를 수행하면서 상속세 세무조사, 증여세 세무조사(자금출처조사) 업무를 최근까지 수년간 맡았다.

그리고 세무사를 개업한 이후에는 아파트를 구입한 분들의 자금출처조사와 자금조달계획서 업무를 수행하며 소중한 자산의 절세를 돕고 있다.

최근 많은 분들을 상담하다 보니, 아파트를 매수하면서 부족한 자금을 부모님으로부터 조달할 경우 혹시 모를 자금출처조사를 걱정하는 분들이 주로 많았다.

그런데 자금출처조사에 대한 우려로 아파트 구입 자체를 미루어 왔지만, 이제는 아파트를 취득해야 할지를 고민하는 분들도 계셨다.

아파트 취득 후, 이어질 수 있는 자금출처조사

서울지방국세청 조사3국에서 수많은 자금출처조사 업무를 진행하고, 세무사로서 자금출처조사를 대리해 본 경험에 비추어 보면, 본인이 아파트를 취득하면서 그로 인해 자금출처조사를 받을 것이라고 예상했던 분들은 많지 않았다.

대부분은 세금에 대해 큰 고민 없이 아파트를 취득했고, 평화롭게 지내다가 상당한 시간이 지난 후에 느닷없이 증여세 세무조사(자금출처조사) 사전통지서를 받고서야 세무조사를 받게 되었다는 사실에 당황스러워하는 경우가 많았다.

개인·법인사업자이든 직장인이든 국세청 조사부서에서 세무조사를 받게 된다는 것은 상당한 부담이 될 수밖에 없다. 그런데 혹시라도 증여세나 소득세를 탈루한 상태로 아파트를 취득했다가 조사가 시작된다면 그 부담감은 더욱 커질 수밖에 없다.

자금출처조사가 시작되면 국세청 조사관들은 조사대상자의 조사대상기간 동안의 모든 금융거래내역을 조회하고, 거래내역을 꼼꼼하게 살펴보면서 하나하나 소명을 요구하는 방식으로 세무조사를 진행한다. 이 과정에서 조사를 받는 분들은 상당한 압박감과 스트레스를 받을 수밖에 없다.

세무조사 자체에서 오는 부담감뿐만 아니라 국세청의 낯선 사무실을 방문해 조사관을 직접 마주해야 하는 심리적 부담도 크다. 그래서 대부분의 조사대상자분들은 세무사를 선임한 이후 국세청 방문을 극도로 꺼려했고, 불가피하게 방문해야 하는 경우에도 매우 긴장하고 부담스러워하는 모습이 뚜렷했다.

자금조달계획서 제출 강화

2025년 10월부터 투기과열지구(서울 전 지역, 경기 일부 지역) 내 아파트를 취득하는 경우 자금조달계획서뿐만 아니라 자금조달 증빙서류까지 제출하도록 제도가 강화되었다. 또한 제출된 자금조달계획서를 국세청에서 실시간으로 열람할 수 있도록 제도도 개선되었다.

과거에는 자금조달계획서를 제출하면 관할 지방자치단체와 한국부동산원이 이를 검토한 뒤 편법 증여 혐의가 있을 경우 국세청으로 자료를 통보하는 방식이었다. 그러나 현재는 별도의 통보 절차가 없더라도 국세청에서 해당 자료를 실시간으로 열람할 수 있는 구조다.

이처럼 제도가 강화되면서 실제로 아파트를 취득하는 분들 중에서도 스스로 문제가 될 소지가 있다고 판단하는 경우, 자금조달계획서를 작성하는 단계부터 자금출처조사 가능성을 염두에 두는 분들이 많아졌다.

아파트를 취득할 것인가, 말 것인가

자금출처조사에 대한 걱정 때문에 아파트 취득 여부를 오랜 기간 고민하다가 상담을 받으러 오는 분들도 있었는데, 몇 년간 고민만 하는 사이 아파트 가격이 크게 오른 경우도 적지 않았다.

이러한 점을 고려하면, 실거주 목적의 주택이라면 자금출처조사에 대한 막연한 두려움 때문에 아파트 취득을 지나치게 주저하기보다는, 세무사와의 상담을 통해 세금 신고 문제를 명확히 정리한 뒤 보다 마음 편히 아파트를 취득하는 방안도 충분히 고려해 볼 필요가 있다.

[프로필] 이성재 세무회계 인성 대표세무사

o(전)서울지방국세청 조사3국 조사반장
o(전)강동세무서 조사과 조사팀장
o(전)서초/안양/인천세무서 재산세과, 법인세과, 소득세과, 부가세과 등
o(전)국세청 국제조세관리관실 국제세원담당관
o(전)론스타 ISD 대응 T/F
o(전)대한무역투자공사(Kotra) 파견
저서 《2025 상속 · 증여세 핵심실무해설》, 《2021 조세가이드》

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