(조세금융신문=이정욱 기자) “분양가만 보면 괜찮은데, 확장하고 옵션 조금 넣으니까 금액이 확 뛰네요.”

6일 찾은 ‘포레나더샵 인천시청역’ 견본주택에서는 전용 59㎡ 유니트를 중심으로 상담이 이어졌다. 중대형 일반분양이 없다는 설명이 나오자 방문객들은 분양가보다 발코니 확장과 옵션을 포함한 ‘총 매입 부담’을 먼저 계산하는 모습이었다.

이번 청약의 관전 포인트는 ‘분양가가 싸냐 비싸냐’에만 있지 않다. 중대형이 제외된 구조 속에서 확장과 옵션을 포함한 총 매입 비용을 감당할 수 있느냐가 청약 성패를 가를 기준으로 떠오르고 있다.

◇ 중대형은 조합원 몫…사실상 ‘49·59 경쟁’ 구조

포레나더샵 인천시청역은 지하 4층~지상 최고 35층, 24개 동, 총 2568가구 규모의 대단지다. 이 가운데 일반분양은 735가구로 전체의 약 30%다.

평형 구성은 더 뚜렷하다. 전용 74㎡·84㎡ 등 중대형은 조합원 물량 중심으로 배정돼 일반분양 선택지에서 빠졌고, 일반분양은 전용 49㎡와 59㎡A·B에 집중됐다.

현장 상담에서도 “84㎡는 없느냐”는 질문이 나올 때마다 “조합원 물량”이라는 설명이 뒤따랐고, 안내는 곧바로 59㎡ 타입으로 이어졌다.

결국 이번 청약은 ‘중대형 갈아타기’보다는 49·59 중심 구조로 압축된다. 이에 따라 1~2인 가구와 신혼부부 등 중소형 선호 수요가 상대적으로 두터운 층이 유입될 가능성이 크다.

반면 조합원들이 중대형을 상당수 확보했다는 점은 지역 생활권에 대한 거주 선호와 정주 의지가 일정 부분 반영된 결과로 읽힌다. 일반분양이 중소형에 집중된 것과 달리 기존 거주자들은 넓은 평형을 선택하면서, 해당 사업지가 실수요 기반 주거지로 평가받고 있다는 신호로도 해석된다.

분양가는 타입과 층에 따라 ▲49㎡ 4억4733만원~5억440만원 ▲59㎡A 5억7752만원~6억6560만원 ▲59㎡B 5억8837만원~6억6440만원으로 책정됐다. 선택지가 제한된 만큼 이번 청약은 ‘경쟁’보다 수요자별 조건에 따른 선택의 성격이 더 짙을 전망이다.

◇ 실거래가 5억원대…1억 높아진 분양가 시험대

같은 생활권에서 공급된 ‘인천시청역 힐스테이트’는 2022년 12월 청약 당시 전용 59㎡ 분양가가 약 4억2000만~4억5000만원 수준이었다. 이후 실거래가가 5억5000만원까지 오르며 분양 이후 3년여 만에 1억원 안팎 상승했다.

반면 ‘포레나더샵 인천시청역’은 동일 면적 기준 분양가가 5억7000만원대에서 시작한다. 발코니 확장과 주요 옵션을 포함할 경우 최종 부담액은 기존 신축 거래가격과 유사하거나 일부 상회할 가능성도 있다.

이는 생활권 내 신축 아파트 가격 수준이 한 단계 상향됐음을 시사한다. 관건은 상승한 가격을 시장이 어디까지 수용하느냐다.

그럼에도 분양 측은 흥행을 자신하는 분위기다. 한화 건설부문 분양 관계자는 “도심 인프라를 갖춘 대단지 신축이라는 희소성이 있는 만큼 최소 10대1 이상의 경쟁률은 기대하고 있다”고 말했다. 다만 경쟁률 전망은 시장 분위기와 자금 여건(총액 부담)에 따라 실제 결과가 달라질 가능성이 크다.

결국 이번 분양은 상승한 지역 신축 가격을 시장이 어디까지 받아들일 수 있을지를 가늠하는 시험대가 될 전망이다. 청약 결과에 따라 해당 생활권 분양가의 새 기준점이 형성될 가능성도 제기된다.

◇ ‘실질 분양가’ 좌우하는 확장·옵션…59㎡ 확장 1400만원

현장에서는 분양가와 함께 발코니 확장 비용과 옵션 금액을 묻는 질문이 이어졌다. 발코니 확장 비용은 ▲49㎡ 1150만원 ▲59㎡A·B 각각 1400만원이다.

확장은 선택 사항이지만 실사용 면적을 고려하면 사실상 필수로 인식되는 경우가 많아, 실수요자들은 이를 포함한 금액을 기준으로 자금 계획을 세우는 분위기다.

옵션은 주방·수납 업그레이드와 시스템 에어컨 등 체감도가 높은 항목 중심으로 구성됐다. 선택 조합에 따라 차이는 있지만 확장 비용에 주요 옵션까지 더할 경우 추가 부담이 수천만원대로 커질 가능성이 있다.

다만 이러한 비용 구조는 최근 분양시장 전반에서 나타나는 흐름이기도 하다. 자잿값과 인건비 상승이 반영되면서 ‘선택 비용’이 높아지는 추세라는 설명이다.

◇ 도심 인프라 강점…광역교통은 ‘시간차’ 변수

현장 관계자는 강점으로 도심 인프라 위 신축 아파트라는 점을 강조했다. 병원과 상업시설, 교육시설 등 기존 생활 기반이 이미 형성돼 있어 신도시 대비 생활 편의성이 높다는 설명이다.

교통 측면에서는 인천시청역을 통한 1·2호선 이용이 가능하지만 GTX-B 등 광역교통망은 입주 시점과 개통 시점 간 시간차가 발생할 가능성이 변수로 꼽힌다.

남동구에서 한동안 대규모 신규 분양이 많지 않았다는 점을 고려하면 일정 수준의 관심은 이어질 전망이다. 다만 일반분양 비중이 크지 않은 만큼 청약 전략과 자금 계획을 동시에 고려하는 접근이 필요하다.

결국 이번 분양은 상승한 지역 신축 가격의 시장 수용성을 가늠할 시험대에 오를 전망이다.

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