(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 내년 수도권에서 공공분양 2만9000호를 공급하겠다는 계획을 발표하며 중장기 공급 신호를 다시 한 번 시장에 던졌다. 3기신도시 분양이 본궤도에 오르고, 비주택용지 4100호의 용도전환이 처음 윤곽을 드러냈다는 점에서 공급 확대 의지를 확인했다는 평가가 나온다.

다만 전체 물량의 95%가 경기·인천에 집중되고 서울은 고덕강일 한 곳(1300호)에 그쳐, 정작 서울 공급 공백 문제는 여전히 해소되지 않았다는 우려도 동시에 제기됐다.

◇ 3기신도시 분양 본격화…2026년 수도권 공급 지형 바뀐다

이번 공급계획의 가장 큰 특징은 3기신도시 분양이 본격적으로 가동되는 첫 해라는 점이다.

정부는 내년 공공분양 2만9000호 중 약 1만호를 고양창릉·남양주왕숙·인천계양 등 3기신도시에 배정했다. 이는 지난 9·7 대책(2만7000호)보다 2000호 늘어난 규모다.

국토부가 공급량을 확대할 수 있었던 배경은 보상 마무리 진척 → 분양 일정 확정 가능이라는 구조적 변화다. GTX 노선과 간선도로망 등 광역 교통 인프라와 맞물리며 ‘신규 직주근접 벨트’ 형성 가능성도 커졌다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “3기신도시 보상 마무리와 분양 일정 확정은 대기수요를 움직이게 하는 핵심 요인”이라며 “내 집 마련을 기다리던 실수요층에게 분명한 신호가 될 것”이라고 진단했다.

이와 함께 수도권 분양시장의 공급 공백도 리스크로 지적돼 왔다. 2024년 수도권 분양 공급은 12만6155호였지만, 2025년(11월 25일 기준)은 11만609호로 전년 대비 87% 수준에 머물렀다. 이런 상황에서 내년 2만9000호 계획은 공급 신뢰 회복 효과가 기대된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 “지연되던 공공택지 공급 일정이 구체화됐다는 점만으로도 불안 완화 효과가 있다”며 “지역·분양 시기·사업지까지 명확히 제시된 점은 정책 신뢰도를 높이는 요소”라고 평가했다.

◇ 서울은 1300호뿐…고덕강일 ‘과밀 청약’ 불가피, 공급 공백 더 깊어진다

서울은 내년 공급 계획에서 고덕강일3블록 1300호가 전부다.

서울 집값 불안의 핵심이 ‘서울 내부 공급 부족’이라는 점을 고려하면 이번 대책의 실수요 흡수 효과는 제한적이라는 평가가 지배적이다.

고덕강일3블록은 서울 동남권에서 드물게 나오는 공공분양 물량으로, 높은 청약 경쟁률이 예상된다. 분양가상한제 적용으로 가격 메리트는 있지만 서울 전체 수요를 감당하기엔 턱없이 부족하다는 지적이다.

함 랩장은 “서울 공급 부족은 구조적 문제인데 이번 대책은 이 부분을 사실상 손대지 못했다”며 “서울 수요를 외곽·3기신도시로 분산시키는 데 그칠 위험이 있다”고 말했다.

양 전문위원도 “서울 공급이 고덕강일 한 곳에 그친 것은 서울 수요 압력을 해소하기 어렵다는 점을 그대로 보여준다”며 “입지·생활권·교통 접근성에 따라 청약 성과가 극명하게 갈릴 가능성이 크다”고 분석했다.

서울 공급 공백이 이어질 경우 ‘서울 과열 → 경기·인천 풍선효과’ 패턴이 반복될 수 있다는 우려도 나온다. 특히 3기신도시가 서울 대체 수요를 떠안는 구조가 고착되면 경기·인천 일부 지역의 가격 변동성이 커질 위험이 있다.

◇ 비주택용지 4100호 전환…리테일 침체 속 “현실적 활용” 첫 가시화

이번 계획에서 처음 공개된 비주택용지 용도전환 4100호는 정책 타당성이 높은 조치라는 평가를 받는다.

상업용·자족용·단독주택용으로 계획됐던 토지를 주거용으로 돌려 공급을 추가 확보하는 방식이다.

남양주왕숙 455호, 파주운정3 3200호, 수원당수 490호 등이 대표 입지다. 광역철도망과 인접해 있고 기존 생활 인프라가 갖춰진 지역이 많아 공급 효과가 빠르게 나타날 가능성도 있다.

함 랩장은 “비주택용지 전환은 기존 계획 틀을 유지하면서도 공급 탄력성을 확보하는 방식”이라고 설명했다.

양 전문위원은 “온라인 소비 증가·리테일 침체로 상업·자족 기능이 약해진 토지가 늘었다”며 “이런 입지를 주거용으로 전환하는 것은 생활패턴 변화에 부합하는 현실적 대안”이라고 평가했다.

공급 확대와 도시기능 변화라는 두 흐름을 동시에 반영했다는 분석이다. 다만 지구계획 변경 절차, 지역 의견 조율, 교통·교육 인프라 재검토 등 행정 과제가 남아 있어 실제 입주까지는 시간이 필요할 것으로 보인다.

◇ “도심 규제 풀어야 공급 해법 완성”…재초환·용적률·오피스 전환이 다음 숙제

전문가들은 이번 공급 계획이 외곽 중심 공급은 강화했지만, 서울 도심 공급 대안은 여전히 빈곳으로 남아 있다고 지적한다.

함 랩장은 “재건축초과이익환수 완화(또는 폐지), 용적률·건폐율 완화, 정비사업 패스트트랙 등이 병행돼야 도심 공급이 실질적으로 확대될 수 있다”고 말했다.

양 전문위원은 더 구체적으로 “서울 가격 안정의 핵심은 도심 공급을 어떻게 현실화하느냐에 달려 있다”며 “도심 복합개발, 재개발·재건축 규제 완화, 공실 오피스·상업시설의 주거 전환 제도화가 반드시 필요하다”고 강조했다.

그는 특히 “10·15 대책 이후에도 서울 중심의 불안 심리가 지속되는 이유는 도심 공급 로드맵이 여전히 비어 있기 때문”이라며 “서울 내부에서 가시적 공급 전환이 나타나야 시장 심리도 안정될 것”이라고 진단했다.

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